Od roku 2000, účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.), je to již třetí pokus o vytvoření nového zákona. Ani jeden nevyšel. Maximálně externí advokátní kanceláře, které to dostaly ke zpracování, vytvořily pouze věcný záměr. Samozřejmě to nedělaly zadarmo. Nikdy se návrh nového zákona nedostal do podoby paragrafovaného znění. Ani platný legislativní plán MMR s ničím takovým pro rok 2018 nepočítá. MMR má pouze předložit v září 2018 Vládě ČR zákon o realitním zprostředkování: Předpokládaná účinnost má být až za další rok – v září 2019. Pokud se nepodařilo MMR ani za 3 roky předložit novelu platného zákona o veřejných dražbách, ke kterému by neměly zcela zásadní výhrady Legislativní rada vlády, ministerstvo spravedlnosti i dražební veřejnost, osobně nevěřím, že se vůbec nového zákona dožiji. Jako dražebníci a organizátoři aukcí můžeme být vlastně v klidu, protože minimálně 2 roky se nic v této oblasti nezmění (mám na mysli zákon o realitním zprostředkování, který by mohl upravit konání aukcí). Domnívám se, že by zcela stačila novela platného zákona o veřejných dražbách, která by zejména odstranila nekompatibilitu s občanským zákoníkem (já na tuto skutečnost upozorňuji již od roku 2014). Jsem přesvědčen, že insolvenční dražby nemohou být dražbami dobrovolnými. Další slabinou je nemožnost realizace práva zajištěného věřitele pro zpeněžení zástavy dražbou. Ostudou vedení Odboru veřejných dražeb, dnes již pouze Oddělení, je, že není možné využívat pro plnění informačních povinností elektronické formuláře. Bohužel vše je o lidech a o skutečném zájmu prosadit dražbu jako transparentní způsob zpeněžení zejména majetku dlužníků. To stále není v pozornosti našich politiků.
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR
V Konkursních novinách č. 2/2018 (KN) vyšel rozhovor s předsedou naší Komory. Děkujeme redakci KN za možnost prezentace tohoto článku na stránkách našeho webu. Předpokládáme, že by mohl tento rozhovor vzbudit zcela zásadní diskuzi k novele zákona o veřejných dražbách (ZVD), která se připravuje již několik let. Přivítáme i náměty k novele ZVD, které zveřejníme na našem webu.
Na Komoru dražebníků České republiky (KDČR) se obracejí insolvenční správci a likvidátoři s dotazem, jak nejlépe zpeněžit majetek dlužníků či subjektů v likvidaci. Často mají zkušenost, že i na pokyn zajištěného věřitele musí zpeněžovat majetek způsobem, kde se jim nezdají smluvně zakotvené náklady.Dokonce jsou případy, kdy náklady na zpeněžení přesahují i 30% ceny zpeněžení, která se pohybuje ve statisících. Proto KDČR se obrátila na své členy s výzvou, aby se řídily heslem: „Když nezpeněžíte, nic neplatíte.“
První předpokladem je redukce nákladů. V případě dražeb či aukcí to znamená je provádět elektronicky. Proto KDČR je gestorem portálů Prodej-dražbou.cz a Prodej-aukcí.cz. Oba tyto druhy zpeněžování představují určitou kombinaci bezpečnosti a rizika.
Heslo „Když nezpeněžíte, nic neplatíte.“ znamená i to, že dražebník či organizátor aukce zpeněžuje pouze za “success fee“, tedy za odměnu v případě prodeje. Dokonce v některých případech je možné zpeněžit majetek pro navrhovatele zcela zdarma.
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
předseda Komory dražebníků ČR
Mj. dle mého názoru prokazuje i to, že diskrepance různých režimů dražeb v ČR nepřispívá k transparentnímu zpeněžování majetku dlužníků. Osobně se domnívám, že poslání soudních exekutorů je zcela jiné, než aby se stali profesionálními “zpeněžovateli majetku”. Úspěšný prodej, zvláště nemovitostí, vyžaduje i celou řadu dovedností, kterými standardní soudní exekutor nevládne. Navíc se ukazuje, že nejefektivnějším způsobem zpeněžení majetkové podstaty je prodej elektronickou aukcí (viz např. www.prodej-aukci.cz).
Zpeněžování majetkové podstaty soudním exekutorem
Jiří Bureš, předseda KDČR
Stejně jako loni, i letos se mně nechtělo udělat analýzu dražebního trhu za rok 2017. Tušil jsem, že negativní trend poklesu se dále prohloubí, mj. i v důsledku dlouhodobé neefektivnosti vedení bývalého Odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), jmenovitě její ředitelky Ing. Zdeňky Niklasové. Určitým zadostiučiněním může být, že Legislativní rada ČR vlády loni v únoru odmítla předloženou novelu zákona o veřejných dražbách. Možná i to bylo důvodem, že v současné době již na MMR existuje pouze Oddělení veřejných dražeb. Bohužel pod vedením té samé osoby.
Špatná legislativa, politický nezájem na transparentním zpeněžování zejména majetku dlužníků, lobbing největších realitních kanceláří vedl k tomu, že v roce 2017 bylo dosaženo absolutní historické minimum počtu konání dražeb. Meziroční pokles je téměř o 24%.
Další negativní skutečností je, že poklesl i počet elektronických dražeb. Loni se téměř polovina všech dražeb konala jako kamenná dražba, kde jen velmi obtížně lze eliminovat pleticháře. Možná i to je důvodem, že i po 4 letech možnosti konání e-dražeb, není o ně větší zájem.
Přestože objem draženého majetku loni narostl téměř na 5,6 miliardy Kč, objem vydraženého majetku se meziročně snížil na 2,6 miliardy Kč, s meziročním poklesem 6,5%. I výtěžnost dražeb se snížila, a to na necelých 47%.
Co je příčinou toho, že za 18 let platnosti zákona o veřejných dražbách bylo v roce 2017 uskutečněno absolutně nejméně dražeb, a to pouhých 2044? První skutečností je, že náklady na dražbu jsou stále vysoké. Je zde povinnost dražebníka uveřejnit dražební dokumenty na tzv. Centrální adrese (www.centrali-adresa.cz) , kterou provozuje bez jakéhokoliv výběrového řízení již osmnáct let Česká pošta, s.p. Spolu s povinností zajistit vždy dvě prohlídky dražených nemovitostí, nutnost inzerce a další náklady, dražebník vydá cca 10 000 Kč jenom na zajištění těchto svých povinností. Protože je často nucen provádět dražby s nejnižším podáním na úrovni odhadu, v prvním kole se nevydraží. Mj. je vidět ze statistiky, že dlouhodobě jsou odhady znalců cca dvojnásobně nadhodnoceny.
Z důvodu snížení nákladů a možnosti urychlit transparentní zpeněžování, stále více dražebníků organizuje aukce. Ušetří jak za poplatky České poště, s.p., tak i za povinnost zabezpečit dvě prohlídky. Konají se pouze dle zájmu a v případě veřejně přístupných předmětů aukce (např. pozemky) se tyto prohlídky nekonají.
Dalším důvodem toho, že dražby, a to zejména elektronické, nejsou „oblíbeny“, jsou pletichy, které bohužel každé zpeněžování majetku doprovází. Mimochodem za První republiky bylo považováno za pletichařeni i to, když někdo „výhodně“ v dražbě nakoupil a s nepřiměřeným ziskem obratem dále prodal. Proto možná je tak v oblibě prodej zástav některými bankami prostřednictvím realitní kanceláře (RK). Na naši otázku, jak mají zajištěno, že RK prodala zástavu za maximální cenu, jsme dostali odpověď „NO COMMENT“.
Tak nakonec ještě kompletní statistika, která dokumentuje skutečnost, že se dražbám u nás nedaří.
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR
Vzpomínám si, jak jsme jako vědečtí pracovníci na Ekonomickém ústavu ČSAV před vánocemi „šturmovali“. Nejenže jsme museli dopsat naše „výzkumky“ a hlavně stihnou jejich obhajoby. Jinak bychom nedostali do vánoc tak potřebné „penízky“.
I Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti na MMR loni před vánocemi „šturmoval“. Chtěl splnit plán legislativních prací, který mu ukládal předložit novelu zákona o veřejných dražbách do konce loňského roku. Ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti Ing. Zdeňka Niklasová, dnes již pouze vedoucí Oddělení veřejných dražeb, předložila shora uvedenou novelu. Bohužel neprošla oponenturou Legislativní rady Vlády ČR. Kdyby k tomu došlo na Ekonomickém ústavu ČSAV, tak by nikdo žádnou odměnu nedostal.
Nevím, jak to chodí na MMR. Možná proto již ing. Zdeňka Niklasová není ředitelkou Odboru, ale pouze vedoucí Oddělení. V každém případě dražebníci nemají žádné informace, že by se po roce něco v oblasti novely zákona o veřejných dražbách dělo. Třeba až zase o příštím adventu.
Jiří Bureš, předseda KDČR
V těchto dnech vychází nové číslo Konkurzních novin 10/2017, které jsou jediným odborným periodikem v oblasti “úpadku”, a to insolvencí, dražeb, exekucí, rozhodčích řízení a likvidace. V sekci Dražby je publikován rozhovor s předsedou naší komory. Celý text je k dispozici zde.
Je skutečností, že dražeb konaných dle zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (ZVD), je čím dále méně, a to jak dražeb dobrovolných (konají se na návrh vlastníka či insolvenčního správce), tak i dražeb nedobrovolných (navrhovatelem je zde dražební věřitel).
Vlastníci již tradičně prodávají své nemovitosti prostřednictvím realitních kanceláří. Většinou ani neví, že jsou zde další možnosti prodeje, a to dobrovolnou dražbou či aukcí. Dražba je stále považována za „donucovací prostředek prodeje“ a aukce je ztotožňována s dražbou. V lepším případě je aukce považována za exkluzivní prodej uměleckých či historických předmětů.
Paradoxně ani v naší legislativě není přesné vymezení dražby či aukce. Jedinou výjimkou je ZVD, kde je sice definice veřejné dražby, která je však v rozporu s ust. § 1771 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (OZ).
Bohužel Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě na tento rozpor upozorňuje vedení Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR, dnes již pouze Oddělení veřejných dražeb, a to konkrétně její bývalou ředitelku, dnes vedoucí oddělení Ing. Zdeňku Niklasovou. Dle mého názoru, Ing. Zdeňka Niklasová, jako bývalá obchodní ředitelka Asociace realitních kanceláří, brzdí rozvoj dražeb ve prospěch realitek. Právě lobbing velkých realitek způsobuje, že dražby „nemají zelenou“, ale postupně se stávají jakýmsi rudimentálním způsobem transparentního prodeje dlužníků. Ing. Zdeňka Niklasová brojila proti zavedení e-dražeb, její poslední návrh novely ZVD Legislativní rada vlády ČR odmítla s výhradou nekompatibility ZVD s OZ.
Dalším důvodem, proč vlastníci prodávají nemovitosti prostřednictvím realitek, je obrovské množství realitních makléřů. Dle deníku iDnes se u nás snaží živit touto profesí cca 14 500 lidí. Tedy realitní makléř doslova číhá na každém rohu. Jde o živnost volnou a dle platné legislativy ji může provozovat každý. Oproti tomu koncesovaných dražebníků je pouze několik desítek. Nejenže musí mít koncesi, ale i vysokou pojistku, která kryje jejich odpovědnost za škodu. V případě koncese na všechny typy dražeb je to minimálně 30 miliónů Kč.
Další otázkou je, proč insolvenční správci, resp. zajištění věřitelé stále více požadují, aby majetek dlužníků byl prodán realitní kanceláří. Možná podlehli sloganu jedné realitky: „Umíme prodat Vaši nemovitost rychle.“ Já si na to vždy odpovím: „Ale za kolik?“. Rychle a za málo to umí (skoro) každý.
Podle mého názoru realitní kancelář není nastavena tak, aby prodala nemovitost za nejvyšší cenu. Je to tím, že realizuje prodej za nabídkovou cenu prvnímu zájemci, který se objeví. Realitka nedělá žádná výběrová řízení, nenutí zájemce k licitaci, k navyšování nabídek. Ale zato umí s realitami pracovat, nakoupit je či „prohodit“. Ne není to z mé strany nic hanlivého. Čím dále více realitek nakupuje i v našich dražbách. Vydraženou nemovitost dlužníka vyklidí, vymaluje, popř. udělá aspoň základní rekonstrukci a prodá ji. Realitka využije i to, že se lidi bojí nakupovat v dražbách.
Mě osobně mrzí, že i zajištění věřitelé, velké banky, dávají pokyny či souhlasí s prodejem nemovitostí dlužníků mimo dražbu nebo aukci. Tady hraje svoji roli lobbing těch největších realitních kanceláří a je to na úkor dlužníků, ale i zajištěných věřitelů. Protože o způsobu zpeněžení rozhodují zaměstnanci, mají často jiný zájem, než jejich zaměstnavatel. Jak říká jeden můj kolega, matador nákupu nemovitostí: “Každý si chce ten svůj zobáček smočit.“
(Odpověď na anketní otázku Konkursních novin)
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR
