Nejnižší podání v dražbě

Nejnižší podání v dražbě konané dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), lidově vyvolávací cena, je na dražbě klíčovým parametrem. Nízká vyvolávací cena oproti obvyklé tržní ceně zpravidla zvýší zájem dražitelů, ale i nedůvěru v dražbu.  Naopak vysoká vyvolávací cena může vést k tomu, že na dražbě nebude žádný dražitel, popř. pouze jediný, který ví, že se na této dražbě bude snižovat. Vyvolávací cena by měla vždy korespondovat s tržní cenou.

V dobrovolných dražbách je stanovení nejnižšího podání výsledkem dohody mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem. Bohužel však dražbou dobrovolnou je dle ZVD i dražba, jejímž navrhovatelem je insolvenční správce, popř. dražba při likvidaci dědictví zůstavitele, jejímž navrhovatelem je likvidační správce. V tomto případě je navrhovatel dražby „pod kuratelou“ zajištěného věřitele či soudního komisaře. Jak jednodušší to mají exekutoři v insolvenčních dražbách, když postupují dle občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963 Sb.) a nejnižší podání je zde určeno 2/3 odhadu (zjištěné) ceny nemovitých věcí.

Loni v únoru se na Komoru dražebníků ČR (KDČR) obrátilo několik insolvenčních správců s dotazem, zdali je možné nejnižší podání na dražbě konané dle ZVD ve smlouvě o provedení dražby dobrovolné stanovit pouze způsobem jejího budoucího určení: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby. Znalec bude vybrán ze seznamu soudních znalců …….. Smluvní strany se dohodly, že nejnižší podání bude ve výši 80 % ceny obvyklé stanovené ve shora uvedeném znaleckém posudku.“

Loni v únoru KDČR se obrátila s dotazem na Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), které v oblasti provádění dražeb dle ZVD vykovává státní dozor. Ve stanovisku MMR č.j. MMR-9845/2017-53/1, E 83/17-53 ze dne 10.03.2017 se uvádí, že „„Zastáváme názor, že takový postup (např. částka vyjádřená v procentech z ceny zjištěné posudkem znalce) je přípustný, ačkoliv to § 19 odst. 2 zákona o veřejných dražbách výslovně neuvádí. Použijeme-li teleologický výklad tohoto ustanovení, dojdeme k závěru, že jeho účelem je včasné uzavření smlouvy, která obsahuje všechny podstatné záležitosti, přináší právní jistotu dražebníkovi i navrhovateli a je základem pro provedení dražby mající všechny zákonné náležitosti. Tomuto účelu vyjádření výše nejnižšího podání pomocí procent ze zjištěné ceny neodporuje.“

 MMR dokonce cituje shora uvedený Komentář k ZVD, jako obhajobu výše uvedeného postupu:  „Určitou možnost lze spatřit také v tom, že na základě svých zkušeností dražebník zhruba odhadne cenu nemovitosti, podniku či organizační složky, a strany si ujednají, že výše nejnižšího podání bude činit například 80 % ceny zjištěné, přičemž tímto postupem jsou dostatečně pokryty odchylky ve výši odhadu ceny mezi odhadem dražebníka a následně vyhotoveným znaleckým posudkem.“ (viz str. Komentáře k ZVD).

 Stanovisko KDČR je (i dle Komentáře k ZVD, C.H.BECK, 2001, str. 93, str. 351), že smlouva o provedení dražby musí vždy obsahovat sjednanou výši nejnižšího podání. ZVD tedy neumožňuje stanovit ve smlouvě o provedení dražby dobrovolné nejnižší podání způsobem jejího budoucího určení. Co se týká shora uvedené citace, už v roce 2002 jsme ji diskutovali i s jedním ze spoluautorů Komentáře ZVD. V této souvislosti byl uveden tento příklad: „Obdobná nemovitost se prodává cca za 1 mil. Kč. Tedy ve smlouvě o provedení dražby se stanoví nejnižší podání ve výši 800 000 Kč (80%). Po uzavření smlouvy dražebník zadá zpracování odhadu ceny soudnímu znalci. Předpokládá se, že soudní znalec ve svém posudku se dostane na úroveň 1 mil. Kč +- 20%.“

 V těchto „dřevních dražebních létech“ jsme tak i postupovali. Uzavřela se smlouva o smlouvě budoucí, kde byl vzor smlouvy o provedení dražby. V této smlouvě o smlouvě budoucí byl pak stanoven způsob určení nejnižšího podání (třeba těch 80%, často s dodatkem zaokrouhlení na celé ….. Kč nahoru).

Protože pro všechny zúčastněné strany (navrhovatel – insolvenční či likvidační správce, zajištěný věřitel, popř. soud či soudní komisař) je vhodné, aby byl k dispozici posudek na odhad ceny předmětu dražby, insolvenční správce nebo dražebník zajistí tento odhad. Praxe je taková, že často dražebník ještě před uzavřením smlouvy o provedení dražby nechá vypracovat na své náklady tento posudek soudním znalcem. Pokud dlužník požaduje při prohlídce soudním znalcem pověření, dražebník mu ho předloží, jako skutečnost, že byla uzavřena ústní formou smlouva o smlouvě budoucí.

Smlouva o provedení dražby potom obsahuje nejenom identifikaci soudního znalce a výši odhadu, ale její přílohou je i tento znalecký posudek. Není potom pro nikoho překvapující ani výše nejnižšího podání, která je v této smlouvě explicitně stanovena.

Vraťme se však ještě ke stanovisku MMR k „nepřímému“ stanovení nejnižšího podání. MMR zde uvádí: „Ministerstvo pro místní rozvoj doporučuje používat takovýto postup pouze výjimečně s ohledem na to, že přesná a konkrétní formulace smlouvy o provedení dražby je v zájmu jak navrhovatele, tak dražebníka, a konečně i samotného institutu veřejných dražeb. V uvedené věci se jedná pouze o stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj, v případě sporu pak závazné rozhodnutí může dát pouze soud.“

Myslel jsem si, že po více než rok a půl se tato praxe změnila.  Před několika dny mně sdělil jeden z insolvenčních správců, že zajištěný věřitel (jedna z největších finančních institucí v ČR) mu předložil jménem dražebníka návrh smlouvy s výše uvedeným způsobem určení nejnižšího podání.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ˇČR

Oddlužení z pohledu zpeněžování majetku dlužníků

V horkému létu probíhaly v Konkursních novinách diskuze na téma oddlužení a novely insolvenčního zákona. Mé špatné já by si mohlo pomyslet: „Škoda, že nejsem mladší, to bych šel do oddlužené.“  I statistika, kterou předložila JUDr. Jarmila Veselá v článku „Oddlužení je svými výsledku výkladní skříní soudních řízení, Je změna nutná?“ (KN č. 7/2018), to potvrzuje. Při průměrné výši pohledávky 660 tis. Kč a „úspěchu“ 50%-ního vymožení, by mně mohlo zůstat 330 tis. Kč. Ne každý ovšem na to má náturu.

Jsem stále fascinován tou propastí mezi teorií a praxí. Možná i tím, že jsem byl vědeckým pracovníkem na bývalém Ekonomickém ústavu ČSAV a nyní již 18 let zpeněžovatelem majetku dlužníků. Vzpomínám si na jednu z prvních mých dražeb – nedostavěný rodinný dům s přepychovým vybavením, mj. kompletní přístrojovou řadou Miele. Po prvním mém setkání si dlužník, vlastně úpadce, vše rozmyslel, možná mu někdo poradil. Najednou místo pračky Miele se objevila stará pračka atd. Po vyhlášení dražby těchto movitých věcí ani úpadce neumožnil jejich prohlídku. Nakonec po několikeré opakované dražbě si tyto věci koupil „investor“. Zjistil jsem to, až po čase, když se dražil spoluvlastnický podíl. Pračka Miele se vrátila na původní místo a opět se objevil „investor“, který se ani nepotřeboval seznámit s předmětem dražby. To byl rok 2002, rok „insolvenčního parního stroje“ (viz též další článek v KN č. 7/2018 JUDr. Ing. Zdeněk Strnad, Ph.D., MPA „Insolvence zítřka: ze století páry do století elektřiny“).

Parafrázuji výrok shora uvedené JUDr. Jarmily Veselé, že hodně dlužníků vstoupilo a věří oddlužení. Taky na to vznikl rozsáhlý business. Inzerce „Zbavíme Vás dluhů“, „Nový začátek“, „Osobní bankrot do 48 hodin“, „Nejlepší oddlužení nyní zdarma a on line“ je stále na Internetu. Přestože novela insolvenčního zákona od 01.07.2017 měla omezit tyto „vinkláře“, osobně se stále setkávám s pokoutními „insolvenčními specialisty“. Dokonce trestní oznámení, které v této věci podala naše Komora dražebníků ČR na jednu osobu, která navíc podávala za dlužníky žaloby, zastupoval je v soudních řízeních aj., Policie ČR odložila.

Avšak vraťme se k našemu titulku – zpeněžování majetku dlužníků, kterým soud povolil oddlužení. Prvním důsledkem výše uvedeného „vinklářství“ je to, že dlužník většinou vůbec neví, že součástí oddlužení bude prodej jeho nemovitého majetku nebo bude zpeněžen jeho družstevní byt. V případě, že nás insolvenční správce pověří zpeněžit takovýto majetek, je dlužník nemile překvapen, cítí se  ošizen, vždyť on splácí. Vše je podvod a na insolvenčního správce si bude stěžovat nebo podá žalobu.

Uvedu konkrétní příklad. Insolvenční správce zjistil, že při podání návrhu na oddlužení dlužník neuvedl, že je „vlastníkem družstevního bytu“. Protože předmětem zpeněžení byl členský podíl na právech a povinnostech v bytovém družstvu, se kterým je spojeno i právo nájmu bytové jednotky, což většinou nelze provést veřejnou dražbou, byla zvolena elektronická aukce. „Vlastník“ tohoto bytu rezolutně odmítl prohlídku bytu soudním znalcem za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Přestože většina soudních znalců nechce provést „odhad přes plot“, podařilo se nám nalézt soudního znalce, který postupoval s využitím dostupných informací. „Vlastník“ neumožnil zájemcům o účast v aukci ani prohlídku bytu. Naštěstí se zde objevil investor, který skupuje družstevní byty v dané lokalitě a má své know – how. Aukce nakonec dopadla úspěšně, aukční cena převýšila cenu stanovenou znalcem.

Kromě neumožnění prohlídek dlužníkem, je i problémem nevyklizení nemovitostí, které dlužník opustil, což je ta lepší varianta. Přikládám aktuální foto interiéru zpeněžované vily na Hané:

Jen „realitní specialisté“ kupují nemovitosti bez jejich prohlídky, i s dlužníky, ale musí to být za „slušné“ ceny.

Ano, jsme v období páry, kdy pod kotel přikládají nejrůznější překupníci, kterým výše uvedený stav vyhovuje. Čím dále více tyto nevyklizené nemovitosti skupují a po jejich vyčištění (někdy i od dlužníka) je prodávají za několikanásobek nákupní ceny. A to vše na úkor věřitelů, protože dlužníka se to netýká, plní svůj plán oddlužení.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR

Anketní otázka Konkursních novin: “Co by v návrhu nového zákona o veřejných dražbách mělo být, popřípadě co by v něm nemělo chybět?”

Je sympatické, že Konkursní noviny (KN) jsou i médiem pro dražebníky. V posledních dvou číslech se objevily články týkající se veřejných dražeb.  V KN 3/2018 vyšel i rozhovor s vedoucí Oddělení veřejných dražeb MMR Ing. Zdeňkou Niklasovou. Samozřejmě mně to nedalo, abych aspoň něco nenapsal, i když mám pocit, že je to boj s větrnými mlýny.

Od roku 2000, účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.), je to již třetí pokus o vytvoření nového zákona. Ani jeden nevyšel. Maximálně externí advokátní kanceláře, které to dostaly ke zpracování, vytvořily pouze věcný záměr. Samozřejmě to nedělaly zadarmo. Nikdy se návrh nového zákona nedostal do podoby paragrafovaného znění. Ani platný legislativní plán MMR s ničím takovým pro rok 2018 nepočítá. MMR má pouze předložit v září 2018 Vládě ČR zákon o realitním zprostředkování: Předpokládaná účinnost má být až za další rok –  v září 2019. Pokud se nepodařilo MMR ani za 3 roky předložit novelu platného zákona o veřejných dražbách, ke kterému by neměly zcela zásadní výhrady Legislativní rada vlády, ministerstvo spravedlnosti i dražební veřejnost, osobně nevěřím, že se vůbec nového zákona dožiji. Jako dražebníci a organizátoři aukcí můžeme být vlastně v klidu, protože minimálně 2 roky se nic v této oblasti nezmění (mám na mysli zákon o realitním zprostředkování, který by mohl upravit konání aukcí). Domnívám se, že by zcela stačila novela platného zákona o veřejných dražbách, která by zejména odstranila nekompatibilitu s občanským zákoníkem (já na tuto skutečnost upozorňuji již od roku 2014). Jsem přesvědčen, že insolvenční dražby nemohou být dražbami dobrovolnými. Další slabinou je nemožnost realizace práva zajištěného věřitele pro zpeněžení zástavy dražbou. Ostudou vedení Odboru veřejných dražeb, dnes již pouze Oddělení, je, že není možné využívat pro plnění informačních povinností elektronické formuláře. Bohužel vše je o lidech a o skutečném zájmu prosadit dražbu jako transparentní způsob zpeněžení zejména majetku dlužníků. To stále není v pozornosti našich politiků.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Rozhovor s RNDr. Jiřím Burešem, Ph.D. v Konkursních novinách

V Konkursních novinách č. 2/2018 (KN) vyšel rozhovor s předsedou naší Komory. Děkujeme redakci KN za možnost prezentace tohoto článku na stránkách našeho webu. Předpokládáme, že by mohl tento rozhovor vzbudit zcela zásadní diskuzi k novele zákona o veřejných dražbách (ZVD), která se připravuje již několik let. Přivítáme i náměty k novele ZVD, které zveřejníme na našem webu.

ROZHOVOR

 

KDČR prosazuje heslo: Když nezpeněžíte, nic neplatíte

Na Komoru dražebníků České republiky (KDČR) se obracejí insolvenční správci a likvidátoři s dotazem, jak nejlépe zpeněžit majetek dlužníků či subjektů v likvidaci. Často mají zkušenost, že i na pokyn zajištěného věřitele musí zpeněžovat majetek způsobem, kde se jim nezdají smluvně zakotvené náklady.

Dokonce jsou případy, kdy náklady na zpeněžení přesahují i 30% ceny zpeněžení, která se pohybuje ve statisících. Proto KDČR se obrátila na své členy s výzvou, aby se řídily heslem: „Když nezpeněžíte, nic neplatíte.“

První předpokladem je redukce nákladů. V případě dražeb či aukcí to znamená je provádět elektronicky. Proto KDČR je gestorem portálů Prodej-dražbou.cz a Prodej-aukcí.cz. Oba tyto druhy zpeněžování představují určitou kombinaci bezpečnosti a rizika.

Heslo „Když nezpeněžíte, nic neplatíte.“ znamená i to, že dražebník či organizátor aukce zpeněžuje pouze za “success fee“, tedy za odměnu v případě prodeje. Dokonce v některých případech je možné zpeněžit majetek pro navrhovatele zcela zdarma.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

 

 

 

 

 

Zpeněžování majetkové podstaty soudním exekutorem

Naše Komora dnes 12.01.2018  obdržela Komorní listy č. IV/2017, časopis soudních exekutorů. Je zde velmi zajímavý článek týkající se zpeněžování majetku dlužníků v insolvenčním řízení.

Mj. dle mého názoru prokazuje i to, že diskrepance různých režimů dražeb v ČR nepřispívá k transparentnímu zpeněžování majetku dlužníků. Osobně se domnívám, že poslání soudních exekutorů je zcela jiné, než aby se stali profesionálními “zpeněžovateli majetku”. Úspěšný prodej, zvláště nemovitostí, vyžaduje i celou řadu dovedností, kterými standardní soudní exekutor nevládne. Navíc se ukazuje, že nejefektivnějším způsobem zpeněžení majetkové podstaty je prodej elektronickou aukcí (viz např. www.prodej-aukci.cz).

Zpeněžování majetkové podstaty soudním exekutorem

Jiří Bureš, předseda KDČR

Jaký byl dražební rok 2017?

Na otázku jaký byl dražební rok 2017, lze odpovědět jedním slovem: nejhorší. Od roku 2000, účinnosti zákona o veřejných dražbách, se loni konalo historicky nejméně dražeb.

Stejně jako loni, i letos se mně nechtělo udělat analýzu dražebního trhu za rok 2017. Tušil jsem, že negativní trend poklesu se dále prohloubí, mj. i v důsledku dlouhodobé neefektivnosti vedení bývalého Odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), jmenovitě její ředitelky Ing. Zdeňky Niklasové. Určitým zadostiučiněním může být, že Legislativní rada ČR vlády loni v únoru odmítla předloženou novelu zákona o veřejných dražbách. Možná i to bylo důvodem, že v současné době již na MMR existuje pouze Oddělení veřejných dražeb.  Bohužel pod vedením té samé osoby.

Špatná legislativa, politický nezájem na transparentním zpeněžování zejména majetku dlužníků, lobbing největších realitních kanceláří vedl k tomu, že v roce 2017 bylo dosaženo absolutní historické minimum počtu konání dražeb. Meziroční pokles je téměř o 24%.

Další negativní skutečností je, že poklesl i počet elektronických dražeb. Loni se téměř polovina všech dražeb konala jako kamenná dražba, kde jen velmi obtížně lze eliminovat pleticháře. Možná i to je důvodem, že i po 4 letech možnosti konání e-dražeb, není o ně větší zájem.

Přestože objem draženého majetku loni narostl téměř na 5,6 miliardy Kč, objem vydraženého majetku se meziročně snížil na 2,6 miliardy Kč, s meziročním poklesem 6,5%. I výtěžnost dražeb se snížila, a to na necelých 47%.

Co je příčinou toho, že za 18 let platnosti zákona o veřejných dražbách bylo v roce 2017 uskutečněno absolutně nejméně dražeb, a to pouhých 2044? První skutečností je, že náklady na dražbu jsou stále vysoké. Je zde povinnost dražebníka uveřejnit dražební dokumenty na tzv. Centrální adrese (www.centrali-adresa.cz) , kterou provozuje bez jakéhokoliv výběrového řízení již osmnáct let Česká pošta, s.p. Spolu s povinností zajistit vždy dvě prohlídky dražených nemovitostí, nutnost inzerce a další náklady, dražebník vydá cca 10 000 Kč jenom na zajištění těchto svých povinností. Protože je často nucen provádět dražby s nejnižším podáním na úrovni odhadu, v prvním kole se nevydraží. Mj. je vidět ze statistiky, že dlouhodobě jsou odhady znalců cca dvojnásobně nadhodnoceny.

Z důvodu snížení nákladů a možnosti urychlit transparentní zpeněžování, stále více dražebníků organizuje aukce. Ušetří jak za poplatky České poště, s.p., tak i za povinnost zabezpečit dvě prohlídky. Konají se pouze dle zájmu a v případě veřejně přístupných předmětů aukce (např. pozemky) se tyto prohlídky nekonají.

Dalším důvodem toho, že dražby, a to zejména elektronické, nejsou „oblíbeny“, jsou pletichy, které bohužel každé zpeněžování majetku doprovází. Mimochodem za První republiky bylo považováno za pletichařeni i to, když někdo „výhodně“ v dražbě nakoupil a s nepřiměřeným ziskem obratem dále prodal.  Proto možná je tak v oblibě prodej zástav některými bankami prostřednictvím realitní kanceláře (RK). Na naši otázku, jak mají zajištěno, že RK prodala zástavu za maximální cenu, jsme dostali odpověď „NO COMMENT“.

Tak nakonec ještě kompletní statistika, která dokumentuje skutečnost, že se dražbám u nás nedaří.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Adventní dražební rozjímání

Je dobře, že v posledních letech začínají Vánoce tak nějak dřív. Už si zvykáme, že Santa Klaus a vánoční výzdoba se objevují v „obchoďácích“ již od října. Letos jsme zase počítali, zdali skutečně Zlatá adventní neděle připadne na Štědrý den.

Vzpomínám si, jak jsme jako vědečtí pracovníci na Ekonomickém ústavu ČSAV před vánocemi „šturmovali“. Nejenže jsme museli dopsat naše „výzkumky“ a hlavně stihnou jejich obhajoby. Jinak bychom nedostali do vánoc tak potřebné „penízky“.

I Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti na MMR loni před vánocemi „šturmoval“. Chtěl splnit plán legislativních prací, který mu ukládal předložit novelu zákona o veřejných dražbách do konce loňského roku. Ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti Ing. Zdeňka Niklasová, dnes již pouze vedoucí Oddělení veřejných dražeb, předložila shora uvedenou novelu. Bohužel neprošla oponenturou Legislativní rady Vlády ČR.  Kdyby k tomu došlo na Ekonomickém ústavu ČSAV, tak by nikdo žádnou odměnu nedostal.

Nevím, jak to chodí na MMR. Možná proto již ing. Zdeňka Niklasová není ředitelkou Odboru, ale pouze vedoucí Oddělení. V každém případě dražebníci nemají žádné informace, že by se po roce něco v oblasti novely zákona o veřejných dražbách dělo. Třeba až zase o příštím adventu.

Jiří Bureš, předseda KDČR