Se souhlasem vydavatele Konkursních novin si dovolujeme přetisknout rozhovor s Kamilem Stupkou, jednatelem Dražbyprost, s.r.o.:

Ačkoliv novelizovaný občanský zákoník je ve svých pasážích týkajících se aukcí a dražeb už 10 let starý, jeho kritika – resp. kritika údajné nečinnosti ministerstva pro místní rozvoj (MMR) a chaotičnosti kroků jeho Odboru veřejných dražeb, vedeného Ing. Zdeňkou Miklasovou, stále neustává. A faktem je, že podle dražební bubliny je MMR dlouhodobě zkostnatělé a nic nového pro dražební svět už snad 15 let neudělalo; také mnoho argumentů tohoto resortu je opravdu úsměvných. Například MMR nedávno odůvodňovalo vznik Realitního zákona tím, že reality u nás dělá kde kdo, a tak je nutné toto prostředí kultivovat, dát mu řád a eliminovat nekalé živly. Ačkoliv se na tomto poli u nás za čtvrt století udělalo nemálo a také trh se mezi tím už sám od sebe vytříbil, má nyní MMR za sebe potřebu to po tak dlouhé době začít regulovat zákonem a předpisy. Stejná situace nyní podle redakcí Konkursních novin oslovených dražebníků nastává, když MMR tvrdí, že zákon o veřejných dražbách (ZVD) zjednoduší přístup k dražební živnosti, takže dražby bude moci de facto dělat každý. A do třetice- když Česká asociace dražebníků tlačila na MMR, aby se zavedly jednotné formuláře, aby se více pracovalo elektronicky, nechtělo na nic z toho MMR ani slyšet – aby nyní s tímtéž přišlo jako (se svou) s převratnou novinkou. Přesto však dražebníci nyní doufají, že pokud návrh nového ZVD z pera MMR vůbec půjde do nějakého projednávání, zasáhne tam do něj ještě dost různých poslaneckých návrhů a v této fázi tam do něj přibude nějaký paragraf nebo formulace, která bude pro ně výhodnější.

A právě na to, co i po tak dlouhé době dražebníky nejvíce tíží, jsme se zeptali jednatele severočeské dražební společnosti Dražbyprost s.r.o. Kamila Stupky.

Říkáte, že iks věcí je v novele špatně – co tedy konkrétně a jak byste to jinak definoval?

V současnosti je potřeba rozlišovat dva druhy dražeb; třetí způsob dražby podle OSŘ nezmiňuji s ohledem na to, že mé nápady nijak nesouvisí s dražbami konanými na základě výkonu rozhodnutí. Má kritika tak jde pouze za dražbami konanými v rámci výkonu zástavního práva plus dalšími dražbami konanými mimo vůli vlastníka a dražbami konanými z podnětu vlastníka,  a s tím i související dvě koncepce změny vlastnického práva. Platí totiž nové ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ) § 1771, které obecně upravuje institut dražby. V tomto ustanovení chápe občanský zákoník dražbu jako zvláštní způsob uzavírání smlouvy. Zákonodárce tak rozlišuje  dražbu v režimu soukromoprávním podle § 1771 NOZ, která představuje zvláštní způsob kontraktace, tedy převod vlastnického práva a vedle toho dražbu v režimu veřejného práva (podle ZVD), která představuje zvláštní právní skutečnost (tedy přechod vlastnictví příklepem). Zákonodárce, i když ne zcela systematicky v celém zákoně, o dražbě dle § 1771 NOZ hovoří jako „dražba“, zatímco dražbu dle ZVD nazývá „veřejná dražba“. V některých případech má ale i pod pojmem veřejná dražba v NOZ na mysli dražbu soukromoprávní v širším slova smyslu jako jakékoli dražební jednání určené veřejnosti, a nikoli jen dražbu podle ZVD. Je tak nutné rozlišovat o který typ dražby se jedná. Jestli se jedná o veřejnoprávní dražbu veřejnou podle zákona o veřejných dražbách, který pojem dražba samostatně definuje v ustanovení § 2 písm. a) nebo jako o soukromoprávní dražbu podle občanského zákoníku, kde se jedná o blíže nespecifikovaný způsob uzavíraní smluv – převod vlastnictví.

V případě veřejné dražby dle ZVD jde o přechod vlastnického práva, tedy o originární nabytí práva nezávislé na vůli původního vlastníka, tak jak je to definováno v ust. § 2 písm. a) ZVD. Stejně tak i ust. § 30 odst. 1 ZVD hovoří o tom, že vlastnictví k předmětu dražby „přechází“. I ohledně pojetí veřejné dražby se stanovisko judikatury postupně vyvíjelo, a to přes chápání dražby jako zvláštní smlouvy (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 1996, sp. zn. Odon 9/95- pozn. red). až k názoru současnému, že veřejná dražba je zvláště upraveným způsobem přechodu vlastnického práva. I po začátku platnosti OZ se Nejvyšší soud (NS) opakovaně vyjádřil k tomuto postupu (přechodu vlastnictví v rámci ZVD) – jako například: 29 Cdo 2462/2013 ze dne 30.9.2015 , nebo 21 Cdo 4197/2018-136 – kdy NS nijak nezpochybnil přechod vlastnictví jako důležitý institut v případě zpeněžení věci mimo vůli vlastníka i po platnosti NOZ.

Nově přijatá úprava v ust. § 1771 NOZ pak opět zavádí určitý druh dražby, ve které se vlastnické právo převádí na základě smlouvy. Toto je třeba odlišovat od postupu dle ZVD. Tento druh dražby je možné označit v praxi např. pojmem „aukce“. Ministerstvo pro místní rozvoj (dále jen MMR – pozn. red.) však i přes výše uvedené přichází s vlastní tezí, kdy dražba bez ohledu na to, zda se jedná o dražbu z vůle vlastníka  – tam má ovšem ustanovení § 1771 OZ své místo – nebo je nabytí vlastnictví nezávislé na vůli původního vlastníka. Jedná se o strašlivou chybu, která bude mít nedozírné následky zvláště v těch řízeních, kdy nabytí vlastnictví (přechod) bylo nesporně stvrzeno příklepem jako projev vůle osoby s právem věc prodat, aniž by tato osoba byla vlastníkem věci.

V čem tedy podle vás MMR pochybilo?

Domnívám se, že základní vadou je, že MMR místo toho, aby využila jedinečného momentu, kdy bylo možné  veřejné dražby skutečně modernizovat, a tak pomoci věřitelům a dlužníkům v těchto řízeních, přišlo místo toho s podivným legislativním paskvilem. V něm je do jedné normy namíchána smluvní volnost režimu prodejů věcí z vůle vlastníka a MMR disfunkčně nastavenými postupy dražeb věcí mimo vůli vlastníka. Vznikl tu tak podivný legislativní kočkopes, který bude jen nadále prohlubovat možnosti pletich, podvodů, přednostního uspokojování osob, které na těchto řízeních parazitují a která ve svém důsledku bude tak otřesně asociální normou.

Minimálně matoucí jsou pak i protimluvy, které paní Niklasová uvedla v nedávném rozhovoru ve vašich Konkursních novinách. Například, že přechod vlastnictví zůstane jen tam, kde se jedná o přechod mimo vůli vlastníka,- analogicky dle jejího tvrzení tedy i zpeněžení z vůle soudu nebo jiného orgánu statní moci -viz nabytí vlastnictví dle § 1114 OZ. A co pak tedy výkon zástavního práva nebo konkurzy, popřípadě likvidace majetkových podstat zůstavitelů, nebo oddlužení formou prodeje majetkové podstaty? Argumentace, že oddlužení , nebo konkurs jsou někdy iniciována z vůle vlastníka, nemůže obstát. Následné zpeněžení věcí se pak již děje mimo vůli vlastníka. A co výkon zástavního práva? Tam je snad dražba v souladu s vůlí vlastníka?

Dalším tvrzením paní Niklasové je , že budou z veřejného prostoru odstraněny pletichy , protože postupy u tzv. aukce budou metodicky svázané novým ZVD. To považuji za vtip, protože  je samozřejmé, že se z veřejného prostoru nikam nevytratí takzvané prodeje mimo dražbu formou licitace. Nebo to humorné zdůvodnění, proč je tak málo využíván institut výkonu zástavního práva – paní Niklasová uvádí, že je to proto, že si banky vedou skvěle a při 1% množství zesplatněných úvěrů vlastně není co dražit. Pravdou ovšem je, že výkon zástavního práva dražebníkem je téměř nemožný kvůli § 46 (1)g stávajícího ZVD. A už vůbec nerozumím tomu, s jakým nadšením vysvětluje MMR ukončení povinnosti koncesování veřejných tzv. dobrovolných dražeb. Argumentace , že se tak konečně otevře možnost mnohem většímu množství zájemců o konání veřejných dražeb je v přímém rozporu s argumentací MMR pro vznik Zákona o realitním zprostředkování, takže tady se MMR opravdu střelilo do vlastní nohy.

Takže pokud by se ještě toto podařilo v rámci NOZ opravit, jednalo by se podle vás jinak už o kvalitní právní normu?

Ne, nejde jen o výše uvedenou chybnou premisu. I potom co by byla překonána, jsou totiž v návrhu nového ZVD zásadní pochybení. Tyto vady lze rozdělit do třech skupin. V prvé řadě to jsou neodstraněné vady ze stávající normy, které neumožňují řádný výkon zástavního práva. A dále pak vady, které podpoří pleticháře  a ustanovení, které místo aby zvýšily komfort účastníků řízení, poslouží  naopak k odrazování zájemců o tento způsob zpeněžení věcí. Případně vnáší zásadní právní nejistotu pro účastníky řízení.

Tu první vadu lze nejlépe vysvětlit na § 45: Překážky v konání nucené dražby, odst. 1 c. : Zatímco správci daně nebo veřejná správa, pokud zvažuje zpeněžení zajištěného majetku, se raději přihlásí do dražby jako zajištěný věřitel, tak exekutoři standardně zneužívají tohoto blábolu. Praxe je taková, že exekutor i u případů, kdy jeho oprávněný nemá šanci mít jakékoli plnění z výnosu dražby, dražebníkovi zastaví dražbu vydáním exekučního příkazu k prodeji – a následně si nárokuje odměnu z výnosu dražby jako dražebník. Dále třeba podle § 45 odst. 1 d. – neexistuje žádný rozumný důvod, proč zastavit dražbu, pokud je pouze zahájeno insolvenční řízení. Natož aby byla definována majetková podstata dlužníka. Nic by totiž přitom nebránilo správci požádat  dražebníka o vydání výnosu dražby do majetkové podstaty úpadce nebo té části, která zůstala po vypořádání dražby jako hyperocha ve prospěch dlužníka. Podle mého by dražba měla být zastavena pouze v tom případě, že je pravomocně rozhodnuto o konkurzu, kdy by mohla nastat kolize řešení konkurzního řízení, např. u reorganizace podniku. Tím kdo tady zásadně tratí, jsou věřitel a dlužník, kdy nastává často zdlouhavý, nákladný a mnohdy netransparentní proces zpeněžení.

Nebo třeba § 11 odst. 1 d. se tak jako celý návrh zákona  nevypořádává s judikáty NS, tentokrát s 20 Cdo 1961/2020. NS totiž upřednostňuje prodej celku před prodeji podílů, a to i v případě , že některý z podílů postihuje exekuce. V praxi ovšem za stávajícího  i nového znění ZVD nelze takovou dražbu, jenž by zcelila majetek, provést v režimu ZVD. A takových paragrafů, které podle mého odrazují navrhovatele dražeb  byť jen začít se započetím dražby je více. Alespoň jeden příklad za všechny: ustanovení § 51 odst. 1 d) nemá jiný smysl, než odradit od dražeb zajištěné věřitele. Navíc je v rozporu nejen s dobrými mravy ale i s veškerou kdy zveřejněnou judikaturou, protože navrhovatel dražby, který bude v pozici zajištěného věřitele  jako první v pořadí, bude podle něj upozaděn v rámci rozvrhu před pohledávkami z hypotečních úvěrů.

Svého času RNDr. Bureš deklaroval, že vlastnické dražby a dražby insolvenčních správců by neměly být ve stejném režimu, že insolvence by měly být spíše dražbou nedobrovolnou. Ale co možnost je napadat, co delší lhůty pro zveřejnění?

S ohledem na NOZ je rozdělení na dražby tzv. dobrovolné a nedobrovolné již poněkud archaické. Logickým rozdělením dražeb  v souladu  s NOZ by bylo na dražby konané  z vůle vlastníka a na dražby konané mimo vůli vlastníka, do kterých patří třeba dražby konané  v rámci výkonu zástavního práva, dražby  z vůle soudů, ale i dražby v rámci insolvenčních řízení. MMR se však vydalo cestou do pekla, kdy možnost konat dražby pro insolvenční správce a soudy otevírá co možná největšímu počtu zájemců o tuto živnost. Pokud by se skutečně MMR  chtělo dobrat jednoduchého řešení, tedy aby ZVD bylo v souladu s § 1771, postačilo by vyjmou  z dražby pro vlastníky ze ZVD a v ZVD sloučit tzv. dražby dobrovolné a nedobrovolné do jedné normy. Třeba tak, jako to udělali Slováci.

Dražby konané  v souladu s § 1771 podle mého názoru ani žádnou metodiku nepotřebují. Pro vlastníky je spíše vhodnější zachovat  v co největší míře smluvní volnost v souladu  s OZ, což jsou nyní  v podstatě aukce.

Když jsme u nedobrovolných dražeb, není to o tom, že MMR nemá odvahu jít proti exekutorům, když je v novele řečeno, že nedobrovolná dražba se zruší, pokud dlužník spadne do insolvence či exekuce? Vždyť přece ten navrhovatel dražby je většinou i ten největší věřitel, takže se stejně ten samý majetek zpeněží, ale později  v insolvenci neb  v exekuci. Jenže věřitel tím ztrácí čas a dostane méně peněz, když kromě odměny dražebníka ještě bude odečtena odměna insolvenčního správce. Nebo odměna exekutora, která je výrazně vyšší než kolik dostane dražebník?

Ono nejen MMR nemá odvahu jít proti exekutorské lobby… Paradoxem je, že lze jednoduše procesně nastavit řízení v exekucích a insolvencích  tak, aby exekutoři ani správci nijak výrazně netratily na svých odměnách. A to i přesto, že do majetkové podstaty jejich dlužníků nespadne majetek zpeněžován  v jimi zastavených dražbách. Co se samotných odměn týká, budu-li vycházet  z návrhu nového ZVD  podle tabulky odměn, bude průměrná odměna dražebníka  cca 3,5 % z výnosu dražby. Tím, že předmět dražby spadne pod insolvenční řízení, se náklady zvednou na  až 9 % odměny pro správce plus dalších až 4 procenta na správu předmětu dražby. U exekutorů v případě, že zruší veřejnou dražbu vydáním výkonu rozhodnutí, je disproporce nákladů dražby ještě výraznější: 10 % z výnosu dražby  pro exekutora, plus 5 %  z výnosu odměny exekutora z provedené dražby. Ale nejedná se jen o náklady. Dražby konané dle OSŘ by především měly být mimořádným prostředkem tam, kdy už není možné konat jinak. To že se z takové dražby stal nadužívaný prostředek, je zase jen důsledek úspěšného nekalého lobbingu exekutorů.

MMR nyní hovoří o tom, že zruší Centrální adresu (CA) a zavede svůj systém evidence. Není zbytečné vyvíjet už něco, co je vyvinuté? MMR říká, že tím sníží náklady dražebníkům, že to bude zdarma, zatímco za CA se platí poplatky. Ale není to tak, že věci zdarma jsou vždy podezřelé a někde je zakopaný pes?

Je to naprosto zbytečné. Centrální adresa dlouhodobě funguje skvěle, stačily by jen drobné úpravy, aby se zvýšil komfort pro uživatele, a je dobře etablovaná pro účely, kterým slouží. Tento záměr MMR je tak jako mnohé jiné zdůvodněn, že tomu tak bude „protože proto“. Nikde jsem pro zrušení CA nedohledal jediný rozumný důvod. Argument MMR , že tak koná proto, aby dražebníkům snížilo náklady, je trapně směšný už s ohledem na to, jak bez řádného zdůvodnění MMR snížilo odměny o 50 procent v případech dražeb konaných v rámci výkonu zástavního práva. Co ovšem považuji za vrchol arogance je úvaha MMR, jak zaplatit provoz nového portálu, a to z vybraných pokut od dražebníků, tedy od některých, protože neexistující zveřejňování konkrétních kontrol  jen umožní je mít takto nastavené jako bič na kverulanty. Tento záměr, tak jako celý koncept nového ZVD, zapáchá klientismem.

MMR argumentuje i tím, že bude tato evidence namísto CA více digitalizovaná. Ale přece RNDr. Bureš dávno navrhoval digitalizaci, elektronické formuláře atd. Tím by se snížila chybovost, proces se zrychlil… Nedomníváte se, že nyní MMR přichází s objevením Ameriky a tváří se jako by to vše vymysleli oni zrovna včera?

Tak MMR spoustu ustanovení předkládá, s tím, že vzešlo z jejich dílny, i když například elektronické dražby byly vloženy do ZVD nikoli z jeho iniciativy, ale poslaneckou iniciativou. To, že následně bylo MMR v podstatě ,,donuceno“ na to reagovat vyhláškou o elektronických dražbách, bych skutečně jako iniciativu nenazval. Ani mnou kritizované ustanovení stávajícího § 46 odst.1 (g) ZVD nevzešlo z MMR, ale jako zvrhlý přílepek v rámci poslanecké iniciativy. Zkrátka, to že si MMR přisvojí zásluhu, není pro mne zas až takovým překvapením. Bohužel ještě méně si umím představit, že by právě MMR utrpělo něco jako závan sebereflexe a přistoupilo by na fakt, že jimi předložená norma bude sice v rámci zákonnosti v pořádku, ale nůžky mezi asociálním zákonem a právem budou ještě více rozevřeny.