Nezařazené

Zpeněžování majetkové podstaty soudním exekutorem

vloženo

Naše Komora dnes 12.01.2018  obdržela Komorní listy č. IV/2017, časopis soudních exekutorů. Je zde velmi zajímavý článek týkající se zpeněžování majetku dlužníků v insolvenčním řízení.

Mj. dle mého názoru prokazuje i to, že diskrepance různých režimů dražeb v ČR nepřispívá k transparentnímu zpeněžování majetku dlužníků. Osobně se domnívám, že poslání soudních exekutorů je zcela jiné, než aby se stali profesionálními “zpeněžovateli majetku”. Úspěšný prodej, zvláště nemovitostí, vyžaduje i celou řadu dovedností, kterými standardní soudní exekutor nevládne. Navíc se ukazuje, že nejefektivnějším způsobem zpeněžení majetkové podstaty je prodej elektronickou aukcí (viz např. www.prodej-aukci.cz).

Zpeněžování majetkové podstaty soudním exekutorem

Jiří Bureš, předseda KDČR

Jaký byl dražební rok 2017?

vloženo

Na otázku jaký byl dražební rok 2017, lze odpovědět jedním slovem: nejhorší. Od roku 2000, účinnosti zákona o veřejných dražbách, se loni konalo historicky nejméně dražeb.

Stejně jako loni, i letos se mně nechtělo udělat analýzu dražebního trhu za rok 2017. Tušil jsem, že negativní trend poklesu se dále prohloubí, mj. i v důsledku dlouhodobé neefektivnosti vedení bývalého Odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), jmenovitě její ředitelky Ing. Zdeňky Niklasové. Určitým zadostiučiněním může být, že Legislativní rada ČR vlády loni v únoru odmítla předloženou novelu zákona o veřejných dražbách. Možná i to bylo důvodem, že v současné době již na MMR existuje pouze Oddělení veřejných dražeb.  Bohužel pod vedením té samé osoby.

Špatná legislativa, politický nezájem na transparentním zpeněžování zejména majetku dlužníků, lobbing největších realitních kanceláří vedl k tomu, že v roce 2017 bylo dosaženo absolutní historické minimum počtu konání dražeb. Meziroční pokles je téměř o 24%.

Další negativní skutečností je, že poklesl i počet elektronických dražeb. Loni se téměř polovina všech dražeb konala jako kamenná dražba, kde jen velmi obtížně lze eliminovat pleticháře. Možná i to je důvodem, že i po 4 letech možnosti konání e-dražeb, není o ně větší zájem.

Přestože objem draženého majetku loni narostl téměř na 5,6 miliardy Kč, objem vydraženého majetku se meziročně snížil na 2,6 miliardy Kč, s meziročním poklesem 6,5%. I výtěžnost dražeb se snížila, a to na necelých 47%.

Co je příčinou toho, že za 18 let platnosti zákona o veřejných dražbách bylo v roce 2017 uskutečněno absolutně nejméně dražeb, a to pouhých 2044? První skutečností je, že náklady na dražbu jsou stále vysoké. Je zde povinnost dražebníka uveřejnit dražební dokumenty na tzv. Centrální adrese (www.centrali-adresa.cz) , kterou provozuje bez jakéhokoliv výběrového řízení již osmnáct let Česká pošta, s.p. Spolu s povinností zajistit vždy dvě prohlídky dražených nemovitostí, nutnost inzerce a další náklady, dražebník vydá cca 10 000 Kč jenom na zajištění těchto svých povinností. Protože je často nucen provádět dražby s nejnižším podáním na úrovni odhadu, v prvním kole se nevydraží. Mj. je vidět ze statistiky, že dlouhodobě jsou odhady znalců cca dvojnásobně nadhodnoceny.

Z důvodu snížení nákladů a možnosti urychlit transparentní zpeněžování, stále více dražebníků organizuje aukce. Ušetří jak za poplatky České poště, s.p., tak i za povinnost zabezpečit dvě prohlídky. Konají se pouze dle zájmu a v případě veřejně přístupných předmětů aukce (např. pozemky) se tyto prohlídky nekonají.

Dalším důvodem toho, že dražby, a to zejména elektronické, nejsou „oblíbeny“, jsou pletichy, které bohužel každé zpeněžování majetku doprovází. Mimochodem za První republiky bylo považováno za pletichařeni i to, když někdo „výhodně“ v dražbě nakoupil a s nepřiměřeným ziskem obratem dále prodal.  Proto možná je tak v oblibě prodej zástav některými bankami prostřednictvím realitní kanceláře (RK). Na naši otázku, jak mají zajištěno, že RK prodala zástavu za maximální cenu, jsme dostali odpověď „NO COMMENT“.

Tak nakonec ještě kompletní statistika, která dokumentuje skutečnost, že se dražbám u nás nedaří.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Adventní dražební rozjímání

vloženo

Je dobře, že v posledních letech začínají Vánoce tak nějak dřív. Už si zvykáme, že Santa Klaus a vánoční výzdoba se objevují v „obchoďácích“ již od října. Letos jsme zase počítali, zdali skutečně Zlatá adventní neděle připadne na Štědrý den.

Vzpomínám si, jak jsme jako vědečtí pracovníci na Ekonomickém ústavu ČSAV před vánocemi „šturmovali“. Nejenže jsme museli dopsat naše „výzkumky“ a hlavně stihnou jejich obhajoby. Jinak bychom nedostali do vánoc tak potřebné „penízky“.

I Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti na MMR loni před vánocemi „šturmoval“. Chtěl splnit plán legislativních prací, který mu ukládal předložit novelu zákona o veřejných dražbách do konce loňského roku. Ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti Ing. Zdeňka Niklasová, dnes již pouze vedoucí Oddělení veřejných dražeb, předložila shora uvedenou novelu. Bohužel neprošla oponenturou Legislativní rady Vlády ČR.  Kdyby k tomu došlo na Ekonomickém ústavu ČSAV, tak by nikdo žádnou odměnu nedostal.

Nevím, jak to chodí na MMR. Možná proto již ing. Zdeňka Niklasová není ředitelkou Odboru, ale pouze vedoucí Oddělení. V každém případě dražebníci nemají žádné informace, že by se po roce něco v oblasti novely zákona o veřejných dražbách dělo. Třeba až zase o příštím adventu.

Jiří Bureš, předseda KDČR

Proč se dnes nemovitosti prodávají hlavně prostřednictvím realitních kanceláří a ne aukcí, nebo dražbou?

vloženo

Je skutečností, že dražeb konaných dle zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (ZVD), je čím dále méně, a to jak dražeb dobrovolných (konají se na návrh vlastníka či insolvenčního správce), tak i dražeb nedobrovolných (navrhovatelem je zde dražební věřitel).

Vlastníci již tradičně prodávají své nemovitosti prostřednictvím realitních kanceláří. Většinou ani neví, že jsou zde další možnosti prodeje, a to dobrovolnou dražbou či aukcí.  Dražba je stále považována za „donucovací prostředek prodeje“ a aukce je ztotožňována s dražbou. V lepším případě je aukce považována za exkluzivní prodej uměleckých či historických předmětů.

Paradoxně ani v naší legislativě není přesné vymezení dražby či aukce. Jedinou výjimkou je ZVD, kde je sice definice veřejné dražby, která je však v rozporu s ust. § 1771 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (OZ).

Bohužel Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě na tento rozpor upozorňuje vedení Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR, dnes již pouze Oddělení veřejných dražeb, a to konkrétně její bývalou ředitelku, dnes vedoucí oddělení Ing. Zdeňku Niklasovou. Dle mého názoru, Ing. Zdeňka Niklasová, jako bývalá obchodní ředitelka Asociace realitních kanceláří, brzdí rozvoj dražeb ve prospěch realitek. Právě lobbing velkých realitek způsobuje, že dražby „nemají zelenou“, ale postupně se stávají jakýmsi rudimentálním způsobem transparentního prodeje dlužníků. Ing. Zdeňka Niklasová brojila proti zavedení e-dražeb, její poslední návrh novely ZVD Legislativní rada vlády ČR odmítla s výhradou nekompatibility  ZVD s OZ.

Dalším důvodem, proč vlastníci prodávají nemovitosti prostřednictvím realitek, je obrovské množství realitních makléřů. Dle deníku iDnes se u nás snaží živit touto profesí cca 14 500 lidí. Tedy realitní makléř doslova číhá na každém rohu. Jde o živnost volnou a dle platné legislativy ji může provozovat každý. Oproti tomu koncesovaných dražebníků je pouze několik desítek. Nejenže musí mít koncesi, ale i vysokou pojistku, která kryje jejich odpovědnost za škodu. V případě koncese na všechny typy dražeb je to minimálně 30 miliónů Kč.

Další otázkou je, proč  insolvenční správci, resp. zajištění věřitelé stále více požadují, aby majetek dlužníků byl prodán realitní kanceláří. Možná podlehli sloganu jedné realitky: „Umíme prodat Vaši nemovitost rychle.“ Já si na to vždy odpovím: „Ale za kolik?“.  Rychle a za málo to umí (skoro) každý.

Podle mého názoru realitní kancelář není nastavena tak, aby prodala nemovitost za nejvyšší cenu.  Je to tím, že realizuje prodej za nabídkovou cenu prvnímu zájemci, který se objeví. Realitka nedělá žádná výběrová řízení, nenutí zájemce k licitaci, k navyšování nabídek. Ale zato umí s realitami pracovat, nakoupit je či „prohodit“. Ne není to z mé strany nic hanlivého. Čím dále více realitek nakupuje i v našich dražbách. Vydraženou nemovitost dlužníka vyklidí, vymaluje, popř. udělá aspoň základní rekonstrukci a prodá ji. Realitka využije i to, že se lidi bojí nakupovat v dražbách.

Mě osobně mrzí, že i zajištění věřitelé, velké banky, dávají pokyny či souhlasí s prodejem nemovitostí dlužníků mimo dražbu nebo aukci. Tady hraje svoji roli lobbing těch největších realitních kanceláří a je to na úkor dlužníků, ale i zajištěných věřitelů. Protože o způsobu zpeněžení rozhodují zaměstnanci, mají často jiný zájem, než jejich zaměstnavatel. Jak říká jeden můj kolega, matador nákupu nemovitostí: “Každý si chce ten svůj zobáček smočit.“

(Odpověď na anketní otázku Konkursních novin)

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR

Rusové se chystají vydražit kolekci diamantů za miliony dolarů

vloženo

 Moskva 4. srpna (ČTK) – Za více než deset milionů dolarů (asi 220 milionů Kč) se chystá ruská společnost Alrosa na podzim vydražit kolekci pěti drahokamů, jejímž středobodem je vzácně čirý diamant o váze 51 karátů. “Pětice diamantů byla vybroušena z jediného surového diamantu, což je výjimečné,” citovala agentura AFP šéfa firmy Sergeje Ivanova, podle něhož vytvoření kolekce trvalo půldruhého roku.

“Hlavní diamant, pojmenovaný Dynastie, je nejčistší v historii šperkařství v naší zemi,” tvrdí Ivanov.

Původní surový diamant o váze 179 karátů, jehož stáří se odhaduje na téměř 400 milionů let, vytěžila státem kontrolovaná společnost v roce 2015 v jednom ze svých dolů v Jakutsku na Sibiři. Byl pojmenován na počest dynastie Romanovců, která panovala v Rusku až do revoluce v roce 1917.

Výsledná kolekce pěti diamantů o váze 51,38 karátů, 16,67 karátů, 5,05 karátů, 1,73 karátů a 1,39 karátů má být předvedena v několika zemích a především na specializovaném veletrhu v Hongkongu ve dnech 13. až 19. září. Vydražit se má v listopadové internetové aukci, ke které se lze přihlásit na webu dynasty.alrosa.ru.

“Pokud vycházíme z výsledků dražeb aukčních síní Sotheby’s a Christies, vyvolávací cena kolekce nemůže být nižší než deset milionů dolarů,” řekl Ivanov, který je synem stejnojmenného bývalého šéfa ruské prezidentské kanceláře. Do čela Alrosy byl jmenován letos v březnu. Předtím byl viceprezidentem spořitelny Sberbank.

Státem ovládaná Alrosa se na světové produkci surových diamantů podílí více než třetinou. Má největší zásoby diamantů a soupeří o pozici jedničky na trhu s jihoafrickou společností De Beers.

(eProsperita.cz)

Prodej nemovitostí aukcí či dražbou

vloženo

Jsme v polovině prázdnin, začínají se objevovat první inzeráty na prodej školních potřeb. S nadcházejícím novým školním rokem začíná i období, kdy se začne oživovat realitní trh. Nemovitosti se však prodávají i aukcí nebo dražbou, i když stále o tomto způsobu většina vlastníků neuvažuje. Kdyby majitel domu či chaty vlastnil vzácnou starožitnost či umělecké dílo, asi by tento předmět neprodal v prvním starožitnictví nebo v galerii. Uvažoval by o prodeji aukcí nebo dražbou. Proč se tedy většinou prodávají nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře (RK) a ne aukcí či dražbou? Je něco hanlivého na tom, že vlastník prodá svoji nemovitost dražbou, aniž by někomu něco dlužil? Na tyto otázky stále neznám odpověď.

Možná je to tím, že se nemovitosti prodávají prostřednictví RK. U nás se snaží živit profesí realitního makléře téměř 26 tisíc lidí. Tedy realitní makléř doslova číhá na každém rohu. Jde o živnost volnou a dle platné legislativy ji může provozovat každý. Oproti tomu koncesovaných dražebníků je pouze několik desítek. Nejenže musí mít koncesi, ale i vysokou pojistku, která kryje jejich odpovědnost za škodu. V případě koncese na všechny typy dražeb je to minimálně 30 miliónů Kč. Zákon, který by byl přísnější na realitní zprostředkovatele, Legislativní rada vlády předkladateli – Ministerstvu pro místní rozvoj zamítla.

Jiří Bureš, předseda KDČR

Dražební provize

vloženo

Standardně provize je odměna obchodníkovi či zprostředkovateli za realizaci komodit na trhu. Jinými slovy, poskytovatel produktu či služby se podělí o svůj obchodní zisk s dalším subjektem, který mu pomohl, že tuto komoditu na trhu prodal. Jedná se potom o obchodní provizi, provizi za zprostředkování apod. Dražební provize je však něco úplně jiného. Je to provize subjektu, který „zprostředkuje“ dražebníkovi provedení dražby. Úmyslně jsem dal pojem „zprostředkuje“ do uvozovek. Pokud dražebníkovi zprostředkuje dražbu např. realitní kancelář, která sama dražby neprovádí, její klient tuto služby požaduje, potom je provize namístě. Avšak já mám na mysli provizi, kterou nabízí dražebník přímým či nepřímým zadavatelům dražeb.

Mezi největší zadavatele dražeb patří  insolvenční správci. Nedávno mně jeden z nich ukazoval leták, který dostal poštou od jednoho dražebníka. Ten nabízel dražební provizi ve výši 50% své odměny. Jiný insolvenční správce si mně stěžoval, že dostal pokyn od zajištěného věřitele – jedné z největších bank u nás, aby zpeněžoval postupem a za náklady, které byly v rozporu s platnou legislativou. Dokonce mu dal nakonec soud za pravdu. Nevím kolik je takových odvážných insolvenčních správců. Bohužel objem insolvenčních dražeb klesá. Prý je výhodnější zpeněžovat majetek napřímo prostřednictvím realitní kanceláře.Tam s možností dalšího překupu nemovitosti má realitní provize zelenou.

Jiří Bureš, předseda KDČR

 

Jak určit nejnižší podání v dražbě

vloženo

Nejnižší podání, lidově vyvolávací cena, je na dražbě klíčovým parametrem jejího určení. Nízká vyvolávací cena oproti obvyklé tržní ceně má za následek velký zájem dražitelů. Naopak vysoká cena může vést i k tomu, že nikdo nepřijde ani na prohlídku předmětu dražby. Proto i stanovení nejnižšího podání je jednou z povinných náležitostí smlouvy o provedení dražby (viz § 19/2, popř. § 39/2 zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, ve znění násl. změn a doplňků – ZVD). Dokonce je v těchto paragrafech (viz § 19/7, popř. 39/10 ZVD) stanoveno, že neobsahuje-li smlouva o provedení dražby mj. nejnižší podání, potom je tato smlouva neplatná.

Na Komoru dražebníků ČR (KDČR) se obrátil tazatel, jestli je možné stanovit nejnižší podání pouze způsobem jejího budoucího určení, protože se s touto variantou setkal jako likvidátor . KDČR učinila dotaz na MMR. V odpovědi MMR je uvedeno, že takovýto postup je dle MMR přípustný, ale výjimečný. Závazné rozhodnutí, zdali je či není možné určit nejnižší podání odkazem na budoucí zjištěný odhad, může dát pouze soud. Doporučili jsme tedy, aby tazatel podal žalobu na neplatnost dražby z důvodu neplatnosti smlouvy o provedení dražby.

Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR