Komora dražebníků prosazuje elektronické dražby pro transparentní zpeněžování majetku a maximální uspokojení věřitele a oddlužení dlužníka.
V těchto dnech vychází nové číslo Konkurzních novin 10/2017, které jsou jediným odborným periodikem v oblasti “úpadku”, a to insolvencí, dražeb, exekucí, rozhodčích řízení a likvidace. V sekci Dražby je publikován rozhovor s předsedou naší komory. Celý text je k dispozici zde.
Je skutečností, že dražeb konaných dle zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách (ZVD), je čím dále méně, a to jak dražeb dobrovolných (konají se na návrh vlastníka či insolvenčního správce), tak i dražeb nedobrovolných (navrhovatelem je zde dražební věřitel).
Vlastníci již tradičně prodávají své nemovitosti prostřednictvím realitních kanceláří. Většinou ani neví, že jsou zde další možnosti prodeje, a to dobrovolnou dražbou či aukcí. Dražba je stále považována za „donucovací prostředek prodeje“ a aukce je ztotožňována s dražbou. V lepším případě je aukce považována za exkluzivní prodej uměleckých či historických předmětů.
Paradoxně ani v naší legislativě není přesné vymezení dražby či aukce. Jedinou výjimkou je ZVD, kde je sice definice veřejné dražby, která je však v rozporu s ust. § 1771 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (OZ).
Bohužel Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě na tento rozpor upozorňuje vedení Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR, dnes již pouze Oddělení veřejných dražeb, a to konkrétně její bývalou ředitelku, dnes vedoucí oddělení Ing. Zdeňku Niklasovou. Dle mého názoru, Ing. Zdeňka Niklasová, jako bývalá obchodní ředitelka Asociace realitních kanceláří, brzdí rozvoj dražeb ve prospěch realitek. Právě lobbing velkých realitek způsobuje, že dražby „nemají zelenou“, ale postupně se stávají jakýmsi rudimentálním způsobem transparentního prodeje dlužníků. Ing. Zdeňka Niklasová brojila proti zavedení e-dražeb, její poslední návrh novely ZVD Legislativní rada vlády ČR odmítla s výhradou nekompatibility ZVD s OZ.
Dalším důvodem, proč vlastníci prodávají nemovitosti prostřednictvím realitek, je obrovské množství realitních makléřů. Dle deníku iDnes se u nás snaží živit touto profesí cca 14 500 lidí. Tedy realitní makléř doslova číhá na každém rohu. Jde o živnost volnou a dle platné legislativy ji může provozovat každý. Oproti tomu koncesovaných dražebníků je pouze několik desítek. Nejenže musí mít koncesi, ale i vysokou pojistku, která kryje jejich odpovědnost za škodu. V případě koncese na všechny typy dražeb je to minimálně 30 miliónů Kč.
Další otázkou je, proč insolvenční správci, resp. zajištění věřitelé stále více požadují, aby majetek dlužníků byl prodán realitní kanceláří. Možná podlehli sloganu jedné realitky: „Umíme prodat Vaši nemovitost rychle.“ Já si na to vždy odpovím: „Ale za kolik?“. Rychle a za málo to umí (skoro) každý.
Podle mého názoru realitní kancelář není nastavena tak, aby prodala nemovitost za nejvyšší cenu. Je to tím, že realizuje prodej za nabídkovou cenu prvnímu zájemci, který se objeví. Realitka nedělá žádná výběrová řízení, nenutí zájemce k licitaci, k navyšování nabídek. Ale zato umí s realitami pracovat, nakoupit je či „prohodit“. Ne není to z mé strany nic hanlivého. Čím dále více realitek nakupuje i v našich dražbách. Vydraženou nemovitost dlužníka vyklidí, vymaluje, popř. udělá aspoň základní rekonstrukci a prodá ji. Realitka využije i to, že se lidi bojí nakupovat v dražbách.
Mě osobně mrzí, že i zajištění věřitelé, velké banky, dávají pokyny či souhlasí s prodejem nemovitostí dlužníků mimo dražbu nebo aukci. Tady hraje svoji roli lobbing těch největších realitních kanceláří a je to na úkor dlužníků, ale i zajištěných věřitelů. Protože o způsobu zpeněžení rozhodují zaměstnanci, mají často jiný zájem, než jejich zaměstnavatel. Jak říká jeden můj kolega, matador nákupu nemovitostí: “Každý si chce ten svůj zobáček smočit.“
(Odpověď na anketní otázku Konkursních novin)
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR
“Hlavní diamant, pojmenovaný Dynastie, je nejčistší v historii šperkařství v naší zemi,” tvrdí Ivanov.
Původní surový diamant o váze 179 karátů, jehož stáří se odhaduje na téměř 400 milionů let, vytěžila státem kontrolovaná společnost v roce 2015 v jednom ze svých dolů v Jakutsku na Sibiři. Byl pojmenován na počest dynastie Romanovců, která panovala v Rusku až do revoluce v roce 1917.
Výsledná kolekce pěti diamantů o váze 51,38 karátů, 16,67 karátů, 5,05 karátů, 1,73 karátů a 1,39 karátů má být předvedena v několika zemích a především na specializovaném veletrhu v Hongkongu ve dnech 13. až 19. září. Vydražit se má v listopadové internetové aukci, ke které se lze přihlásit na webu dynasty.alrosa.ru.
“Pokud vycházíme z výsledků dražeb aukčních síní Sotheby’s a Christies, vyvolávací cena kolekce nemůže být nižší než deset milionů dolarů,” řekl Ivanov, který je synem stejnojmenného bývalého šéfa ruské prezidentské kanceláře. Do čela Alrosy byl jmenován letos v březnu. Předtím byl viceprezidentem spořitelny Sberbank.
Státem ovládaná Alrosa se na světové produkci surových diamantů podílí více než třetinou. Má největší zásoby diamantů a soupeří o pozici jedničky na trhu s jihoafrickou společností De Beers.
Jsme v polovině prázdnin, začínají se objevovat první inzeráty na prodej školních potřeb. S nadcházejícím novým školním rokem začíná i období, kdy se začne oživovat realitní trh. Nemovitosti se však prodávají i aukcí nebo dražbou, i když stále o tomto způsobu většina vlastníků neuvažuje. Kdyby majitel domu či chaty vlastnil vzácnou starožitnost či umělecké dílo, asi by tento předmět neprodal v prvním starožitnictví nebo v galerii. Uvažoval by o prodeji aukcí nebo dražbou. Proč se tedy většinou prodávají nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře (RK) a ne aukcí či dražbou? Je něco hanlivého na tom, že vlastník prodá svoji nemovitost dražbou, aniž by někomu něco dlužil? Na tyto otázky stále neznám odpověď.
Možná je to tím, že se nemovitosti prodávají prostřednictví RK. U nás se snaží živit profesí realitního makléře téměř 26 tisíc lidí. Tedy realitní makléř doslova číhá na každém rohu. Jde o živnost volnou a dle platné legislativy ji může provozovat každý. Oproti tomu koncesovaných dražebníků je pouze několik desítek. Nejenže musí mít koncesi, ale i vysokou pojistku, která kryje jejich odpovědnost za škodu. V případě koncese na všechny typy dražeb je to minimálně 30 miliónů Kč. Zákon, který by byl přísnější na realitní zprostředkovatele, Legislativní rada vlády předkladateli – Ministerstvu pro místní rozvoj zamítla.
Jiří Bureš, předseda KDČR
Standardně provize je odměna obchodníkovi či zprostředkovateli za realizaci komodit na trhu. Jinými slovy, poskytovatel produktu či služby se podělí o svůj obchodní zisk s dalším subjektem, který mu pomohl, že tuto komoditu na trhu prodal. Jedná se potom o obchodní provizi, provizi za zprostředkování apod. Dražební provize je však něco úplně jiného. Je to provize subjektu, který „zprostředkuje“ dražebníkovi provedení dražby. Úmyslně jsem dal pojem „zprostředkuje“ do uvozovek. Pokud dražebníkovi zprostředkuje dražbu např. realitní kancelář, která sama dražby neprovádí, její klient tuto služby požaduje, potom je provize namístě. Avšak já mám na mysli provizi, kterou nabízí dražebník přímým či nepřímým zadavatelům dražeb.
Mezi největší zadavatele dražeb patří insolvenční správci. Nedávno mně jeden z nich ukazoval leták, který dostal poštou od jednoho dražebníka. Ten nabízel dražební provizi ve výši 50% své odměny. Jiný insolvenční správce si mně stěžoval, že dostal pokyn od zajištěného věřitele – jedné z největších bank u nás, aby zpeněžoval postupem a za náklady, které byly v rozporu s platnou legislativou. Dokonce mu dal nakonec soud za pravdu. Nevím kolik je takových odvážných insolvenčních správců. Bohužel objem insolvenčních dražeb klesá. Prý je výhodnější zpeněžovat majetek napřímo prostřednictvím realitní kanceláře.Tam s možností dalšího překupu nemovitosti má realitní provize zelenou.
Jiří Bureš, předseda KDČR
Nejnižší podání, lidově vyvolávací cena, je na dražbě klíčovým parametrem jejího určení. Nízká vyvolávací cena oproti obvyklé tržní ceně má za následek velký zájem dražitelů. Naopak vysoká cena může vést i k tomu, že nikdo nepřijde ani na prohlídku předmětu dražby. Proto i stanovení nejnižšího podání je jednou z povinných náležitostí smlouvy o provedení dražby (viz § 19/2, popř. § 39/2 zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, ve znění násl. změn a doplňků – ZVD). Dokonce je v těchto paragrafech (viz § 19/7, popř. 39/10 ZVD) stanoveno, že neobsahuje-li smlouva o provedení dražby mj. nejnižší podání, potom je tato smlouva neplatná.
Na Komoru dražebníků ČR (KDČR) se obrátil tazatel, jestli je možné stanovit nejnižší podání pouze způsobem jejího budoucího určení, protože se s touto variantou setkal jako likvidátor . KDČR učinila dotaz na MMR. V odpovědi MMR je uvedeno, že takovýto postup je dle MMR přípustný, ale výjimečný. Závazné rozhodnutí, zdali je či není možné určit nejnižší podání odkazem na budoucí zjištěný odhad, může dát pouze soud. Doporučili jsme tedy, aby tazatel podal žalobu na neplatnost dražby z důvodu neplatnosti smlouvy o provedení dražby.
Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR
Budou tomu již skoro tři roky, kdy byla naše Komora oslovena náměstkem MMR se žádostí o nominaci do pracovní skupiny – veřejné dražby (PSVD). Protože jsem již od roku 2000 pamětníkem celé řady podobných komisí či pracovních skupin, byl jsem velmi skeptický k výsledkům PSVD. Na druhou stranu jsme nechtěli stát opodál. Proto Komora do PSVD nominovala jednatele a spolumajitele dražebníka Dražbyprost, s.r.o., Kamila Stupku a já jsem se stal náhradníkem. Kamil Stupka poctivě na jednání PSVD dojížděl, dokonce až z Ústí nad Labem. Už jenom statut PSVD byl podivný. Neveřejné jednání, v případě informování dražební veřejnosti hrozilo viníkovi vyloučení z PSVD. Členové PSVD byli pečlivě vybráni, aby podpořili předsedkyni PSVD – ing. Zdeňku Niklasovou, která je již téměř deset let ředitelkou Odboru veřejných dražeb MMR. Nakonec i optimista Kamil Stupka se přesvědčil, že nemá význam se účastnit jednání PSVD. Návrh naší Komory nikdo neakceptoval, přítomní dražební diletanti (byli tam i zástupci jedné ze spřátelených společností ředitelky, kteří neměli ani dražební licenci) se nakonec sešikovali spolu se zástupci realitních kanceláří, aby vytvořili třech letech činnosti PSVD návrh novely, který byl Legislativní radu vlády ČR (LRV) zamítnut.
Legislativní rada vlády ČR (LRV) na svém jednání dne 23.02.2017 projednala zákon o realitním zprostředkování (ZRZ) z pera Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR (OVDRČ). Ani tento materiál LRV neprošel a byl vrácen navrhovateli. Přiznám se, že tomuto zákonu jsme se jako KDCR příliš nevěnovali. Ani nás MMR neobeslalo s výzvou podání připomínek. Plně jsme se totiž soustředili na dění kolem novely zákona o veřejných dražbách (ZVD), která také LRV neprošla.
Domnívám se, že realitní džungle je ještě zarostlejší, než ta dražební, zvláště pak v oblasti dobrovolných insolvenčních dražeb. Osobně ZRZ fandím. Nevím, jaké hlavní důvody měla LRV pro vrácení tohoto zákona. Možná bylo i to, co jsem si uvědomil, až při detailnějším prostudování. Chybí zde celá jedna velká oblast realitního zprostředkování: provádění realitních aukcí a provozování elektronických realitních systémů. Byl to záměr nebo opomenutí realitních expertů? ZRZ má podobu návrhu ZVD, před jeho přijetím v roce 2000. Bohužel, spíše bohudík, je to již skoro dvacet let.
Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), resp. Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti (OVDRČ), po téměř 2,5 roku vytvořil bezzubý a nekompatibilní návrh novely zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.), který byl předložen Vládě ČR. Legislativní rada vlády (LRV) se ztotožnila s odmítavým stanoviskem naší Komory v tom smyslu, že přerušila projednávání tohoto dokumentu a návrh byl vrácen MMR k přepracování. Bohužel tento výsledek se dal očekávat. Na příštím jednání LRV bude na programu projednání nového zákona o realitním zprostředkování, které je také “z pera” OVDČR. Tady by již MMR mohlo zabodovat.
Jiří Bureš, předseda KDČR
Přiznám se, že letos jsem zamýšlel upustit od mé analýzy dražebního trhu za rok 2016. Hlavním důvodem bylo, že jsem se seznámil s návrhem novely zákona o veřejných dražbách, který nám „nadělilo“ Ministerstvo pro místní rozvoj ČR těsně před Štědrým dnem. Za rok 2016 se celkem uskutečnilo 2 676 dražeb, což je o 11% méně, než tomu bylo v roce 2015:
I objem draženého majetku meziročně poklesl o téměř 25%, a to na historické minimum 4,9 miliard Kč.
A co k tomu dodat? Ještěže můžeme dělat aukce. Objem aukcí u některých dražebníků je výrazně vyšší, než je jejich objem dražeb.