Jako dražební mohykán (místopředseda, později předseda České asociace dražebníků (ČAD), nyní předseda Komory dražebníků ČR – KDČR), který byl poprvé na MMR již na podzim v roce 2000, půl roku po účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), mám dlouholeté zkušenosti s přípravami mnoha novel tohoto zákona. Zažil jsem řadu setkání dražebníků, pracovních komisí či skupin organizovaných MMR, dokonce i výjezdní zasedání v Klánovicích s pohoštěním. Jediným výsledkem byla technická novela ZVD přijetím zák č.  315/2006 Sb.,  s účinností 1.9.2006. Po nastoupení současné ředitelky Odboru veřejných dražeb MMR ing. Zdeňky Niklasové v červnu 2007  jsem doufal, že se práce na novele ZVD opět rozeběhnou a dotáhne se naše snažení, zejména pak zavedení „anti pletichářských nástrojů“ a  e-dražeb do ZVD.  Od roku 2008 se konala pravidelná setkání vybraných dražebníků se zástupci MMR, s cílem formulovat základní principy novely ZVD. Protože nakonec jsme po dvou letech zjistili, že šlo pouze o jakousi hru ze strany MMR, které nedalo novelu ZVD ani do legislativního plánu, tedy vůbec s ní nepočítalo, dospěli jsme na ČAD k názoru, že se jedná pouze o plýtvání našeho času, i když úředníkům to nevadilo, bylo to v pracovní době a jsou placeni z našich daní.  Nakonec se nám to potvrdilo, protože zásadní novela, která implementovala e-dražby do ZVD, přišla mimo MMR, a to  poslaneckou iniciativou formou tzv. přílepku k novele občanského soudního řádu (OSŘ)  s účinností od 1.1.2013. V roce 2013 jsem osobně jednal s tehdejším předsedou Legislativního výboru PS ve věci nutnosti novely ZVD v souvislosti s přijetím nového Občanského zákoníku. I zde MMR zaspalo a na základě osobní iniciativy ing. Zdeňky Niklasové na jednání Ústavně právního výboru PS v květnu 2013, kde jsem byl i přítomen, byla domluvena další dílčí novela ZVD, která jenom rozvolnila podmínky pro provádění e-dražeb a zmocnila MMR k přijetí prováděcí vyhlášky k e-dražbám. Základní rozpory s novým občanským zákoníkem (OZ) a potřeby dražebního trhu zde nebyly řešeny. Další nadějí dražebníků bylo jmenování Mgr. Věry Jourové ministryní MMR v lednu 2014. Osobně jsem ministryni informoval o nutnosti novely ZVD a ona tento apel předala tehdejšímu náměstkovi MMR  Ing. Jiřímu Houdkovi. Došlo k několika jednáním s tímto náměstkem a výsledkem bylo (světe div se) ustanovení Pracovní skupiny pro novelizaci ZVD. Předsedkyní této Skupiny byla jmenována Ing. Zdeňka Niklasová, která si potom nechala od tohoto náměstka „posvětit“ nejenom Statut, který jsme kritizovali (jednání i informace ze Skupiny jsou neveřejné), ale i řadu nekompetentních členů (zástupce ANET – Asociace nezávislých expertů (www.aneex.cz), European Council od Real Estates (www.cepi-cei.eu), JH Partners, s.r.o. (www.vasmajetek.cz), avšak loajálních této předsedkyni. Není divu, že po mých „historických zkušenostech“ jsem přenechal místo zástupce v této Skupině členu představenstva KDČR Kamilu Stupkovi, aby jako dlouholetý a úspěšný dražebník z Ústí nad Labem si taky užil „ministerského vzduchu“. Komise a ředitelé odborů zůstávají, ministři a jejich náměstci odcházejí (na MMR je současná ministryně MMR ing. Karla Šlechtová již 15. ministrem od roku 2000, průměrná životnost ministra MMR je tedy cca 1 rok, náměstků zhruba poloviční). V listopadu 2014 skončil náměstek ing. Jiří Houdek a vystřídal ho náměstek Ing. Ondřej Votruba, který velmi podporoval aktivity KDČR, ale v březnu 2015 skončil. Dne 29.5.2015 byl do funkce náměstka ministryně MMR pro veřejné investování, kam patří i veřejné dražby, jmenován JUDr. Jan Blecha. Představenstvo KDČR rozhodlo, že se již práce výše uvedené Skupiny nebude účastnit, protože za rok její činnosti nic z ní kloudného nevypadlo.  Představenstvo KDČR se tak ztotožnila s mojí zkušeností, že po dobu „kralování dražební carevny“ není na MMR ochota k zásadní novele ZVD.  Ing. Zdeňka Niklasová bohužel (chápu ji, protože je bývalou obchodní ředitelkou Asociace realitních kanceláří), prosazuje spíše zájmy realitních kanceláří, než dražebníků. KDČR bude dále pokračovat v jednáních s poslanci, senátory a lídry politických stran, aby novela ZVD dostala politickou podporu. Bohužel v praxi začíná odklon od dražeb konaných dle ZVD, začínají být prováděny dle OZ (viz např. Prodej-dražbou.cz) nebo jsou nahrazovány aukcemi (např. Prodej-aukcí.cz).

Co byste ve stávajícím zákoně chtěl změnit?”  

Jak bylo výše podrobně uvedeno, po více než roční činnosti na MMR Skupiny pro novelu ZVD nebyly formulovány základní principy této novely ZVD, které by zejména zabezpečily transparentní zpeněžování majetků dlužníků a rozvoj dražebního trhu. Provádění veřejných dražeb dosáhlo v roce 2014 nejnižších hodnot od účinnosti ZVD 1.5.2000. Nedochází k rozvoji e-dražeb (podíl pouhých 20%), stále více se využívají „mimodražební“ metody zpeněžování majetku dlužníků. ČR je i povinna do února 2016 implementovat tzv. Hypoteční směrnici EU, která klade požadavek i na transparentní zpeněžování majetků dlužníků, což se bohužel v ČR často neděje. KDČR eviduje nárůst stížností dlužníků na zpeněžování majetku „pod cenou“. KDČR pro získání politické podpory novele ZVD zformulovala tyto základní principy:

1. Kompatibilita ZVD s ostatními právními předpisy: ZVD není v souladu a dokonce je i v rozporu s některými již platnými právními normami.   Jedná se zejména o zák. č. 254/2004 Sb., o omezení paleb v hotovosti, zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon.

2. Implementace nástrojů proti pletichám a finančním podvodům: ZVD nemá žádné nástroje pro eliminaci pletich (vyjme e-dražeb, které jsou „pomlouvány“ pracovníky MMR, že umožňují pletichy ze strany dražebníků či provozovatelů těchto systémů, dokonce údajně je šířena i zpráva, že žádný z provozovaných elektronických dražebních systémů nesplňuje platnou legislativu). Do ZVD je třeba implementovat i opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních operací na dražbě.

3. Vymezení dobrovolných a nedobrovolných dražeb:

Dle ZVD se za vlastníky považují i  insolvenční správci či notáři, kteří mají pouze právo zcizit předmět dražby. Navrhuje se, aby dražby dobrovolné byly konány výlučně na návrh vlastníků nebo subjektů., které mají právo hospodařit s předmětem dražby. V ostatních případech (navrhovatelem je pouze subjekt s právem zpeněžit předmět dražby  – insolvenční správce, notář, zástavní věřitel) by šlo o dražby nedobrovolné, jejichž průběh by byl zjednodušen.

4. Stanovení tarifní odměny dražebníka v nedobrovolné dražbě: Navrhuje se, aby v případě nedobrovolné dražby ZVD stanovil tarifní odměňování dražebníků, a to i s přihlédnutím k fixním nákladům, které musí dražebník v dražbě hradit. (mj. plnění informačních povinností na tzv. Centrální adrese www.centralniadresa.cz). Zabránilo by se i excesům, kdy dochází ke zpeněžování majetků dlužníků za nepřiměřeně vysoké náklady.

5. Zjednodušení konání dražby: ZVD ukládá dražebníkovi mnoho informačních povinnosti i v případě, že navrhovatelem je vlastník předmětu dražby. Dražebník je povinen mj. zasílat kompletní znění dražebních vyhlášek a dalších dokumentů na různé úřední desky, mnoha subjektům. Nejsou ani stanoveny formuláře pro plnění informačních povinností, jako je tomu např. při zadávání veřejných zakázek. Nákladné je i konání povinných dvou prohlídek v případě dražby věcí nemovitých aj.

6. Odstranění šikanózních důvodů pro upuštění od dražby: Často se často dlužník brání výkonu práva zástavního věřitele podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení, kde pouhé podání návrhu vede k povinnosti dražebníka upustit od dražby. Navrhuje se, aby bylo od dražby upuštěno až po usnesení soudu, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka. Podobně je třeba přeformulovat i další ustanovení ZVD.

7. Sjednocení režimů konání dražeb v ČR: V zájmu transparentnosti zpeněžování dlužníků, mj. i dle shora uvedené Hypoteční směrnice, by bylo žádoucí informačně a procesně sjednotit provádění dražeb dle ZVD, OSŘ, OZ.

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Všichni se shodneme, že obecní majetek by měl být prodáván transparentně, a to za cenu v místě a čase obvyklou, za tržní cenu. Přesné statistiky o prodejích majetků obcí neexistují. Lze je odhadnout na desítky miliard korun ročně.  Jakým způsobem je možné transparentně zpeněžit tento majetek?

Základním předpokladem je, že obec – prodávající má skutečnou motivaci transparentně majetek prodat. To bohužel neplatí zejména v případech, kdy prodávající vykonává pouze právo zcizit – prodat věc. O to více zde musí být nastaveny mechanismy, které umožní skutečnou veřejnou kontrolu transparentnosti prodeje obecního majetku.

Historicky je za nejtransparentnější způsob prodeje považována veřejná dražba, která je známa již ze starého Říma. Bohužel dražba často byla a je doprovázena úmluvami jejich účastníků – pletichami. Na dražbě mohou pletichařit jak dražitelé (ti činí podání na dražbě), tak i sám dražebník.

Solidní dražebník, který dbá na své jméno, není pod tlakem jiných překupníků či účasten „v řetězových obchodech“, má jako svoji jedinou motivaci dosáhnout v dražbě maximální dražební cenu, protože od její výše se odvíjí jeho odměna. Kromě odměny zcela jasně kalkuluje i náklady na dražbu, i když dnes spíše dražebník pracuje pouze za odměnu, jako je tomu v případě realitních kanceláří.

Proč se vlastně na dražbách pletichaří? Protože se fakticky „draží před dražbou“.  Uvedeme Příklad: Dražitel A jde do dražby bytu s vyvolávací cenou 1 mil. Kč, má k dispozici jako své investiční maximum 1,2 mil. Kč.  Dražitel B má investiční maximum 1,3 mil. Kč. Pletichář – dražitel C před dražbou promluví s dražitelem A i B  „o situaci na realitním trhu“. Zjistí „výši zájmů“ a potom nabídne dražiteli B obchod. Za úplatu 100 tis. Kč nabídne dražiteli B možnost získat byt za vyvolávací cenu.  Dražiteli A pletichář sdělí, že nemá šanci byt koupit, protože je zde nabídka za 1,3 mil. Kč. Nabídne dražiteli A „úhradu jeho nákladů“ ve výši 30 000 Kč, když nebude cenu navyšovat. Nakonec je pro všechny dražitele A, B, C výhodné, aby se „netahali za fusekli“ a nechali byt dražiteli B, který by stejně tento byt vydražil. Dražitel A sice byt nekoupí, ale může získat 30 000 Kč. Pletichář si vydělá 70 000 Kč, a to jenom za zapsání do dražby. Dražitel B nakonec jako vydražitel si koupí byt za 1,1 mil. Kč, tedy ještě 200 000 Kč ušetří oproti svému investičnímu maximu. Všichni účastníci dražby budou spokojeni, vyjma navrhovatele dražby a dražebníka.

Bohužel u tzv. kamenných dražeb lze jenom obtížně zajistit, aby nedošlo k výše uvedeným pletichám. Jedinou možností eliminace pletich jsou elektronické dražby, kde dražitelé nemají možnost se vzájemně domluvit, nevědí, kolik se jich nakonec dražby zúčastní.

Nespornou výhodou dražby je, že dochází k tzv. přechodu vlastnického práva, což je “bezpečný prodej“. Vydražitel – kupující nemůže žalovat prodávajícího – obec o slevu kupní ceny, např. z důvodu zjištěných vad na nemovitosti. Komora dražebníků ČR je gestorem portálu www.prodej-drazbou.cz, který využívá několik předních dražebníků i pro prodeje obecního majetku elektronickou dražbou.

Další možností prodeje obecního majetku je formou aukce. Její výhodou je, že podmínky účasti v aukci a její průběh je možné stanovit zcela individuálně. Tak např. aukce se mohou zúčastnit pouze osoby, které nemají žádný závazek vůči navrhovateli aukce – obci. Je zde možné stanovit i právo navrhovatele aukce – obce neprodat předmět aukce za dosaženou aukční cenu, např. pokud není její výše odsouhlasena radou či zastupitelstvem obce. I v tomto případě je KDČR gestorem portálu elektronických aukcí www.prodej-aukci.cz.

Aukce s výše uvedenou opcí „právo neprodat předmět aukce“ je kladivem na pleticháře, i v případě kamenné aukce.

Vraťme se k našemu Příkladu, kde A, B, C budou účastníci aukce. Účastník aukce B s investičním limitem 1,3 mil. Kč nebude reflektovat na nabídku pleticháře – účastníka aukce C, protože nemá jistotu, že byt v aukci koupí za cenu 1,1 mil. Kč, dokonce ani neví, zdali byt koupí za aukční cenu 1,3 mil. Kč.

Jak elektronická dražba, tak i elektronická aukce musí v prvé řadě odpovídat účelu a typu předmětu dražby. Tak např. pokud bude obec prodávat pozemek, kde mohou být ekologické zátěže, potom je vhodnější spíše forma prodeje elektronickou dražbou. Výhodou totiž je, že v tomto případě jde o přechod vlastnického práva na vydražitele – není uzavírána žádná kupní smlouva. Vydražitel – kupující potom nemůže „kverulovat“ a snažit se o snížení „kupní ceny“ či neplatnost této „koupě“.

Pokud bude obec prodávat zajímavou nemovitost, kde nehrozí „žádní kostlivci“ a obec si chce tento prodej „posvětit“ radou či zastupitelstvem, potom je vhodnější forma elektronické aukce. Totiž s vítězem aukce obec nemusí uzavřít kupní smlouvu a realizovat prodej za dosaženou aukční cenu.

Jaké jsou náklady na transparentní prodej obecního majetku? Pohybují se ve výši obvyklé provize realitní kanceláře, tedy 1 až 5 procent z prodejní ceny. Většinou se zpeněžení aukcí či dražbou provádí pouze za tzv. success fee, tj. výše uvedená provize se hradí pouze v případě úspěšného obchodu. V prodeji aukcí je možné si tuto odměnu účtovat na vrub kupujícího. Pro obec je tak zpeněžení jejího majetku zcela zdarma.

Existují i zastánci různých dalších výběrových či obálkových metod. Avšak pouze licitací v rámci elektronické dražby či aukce, kde se nemohou její účastníci domluvit, kdokoliv může sledovat činění nabídek na Internetu, je možné dosáhnout skutečného transparentního zpeněžení obecního majetku.

KDČR je připravena zde bezplatně nabídnout svoji pomoc.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

bures@komoradrazebniku.eu

Poprvé jsem byl na MMR v září 2000, ministrem byl Petr Lachnit. To ještě nebyl ustanoven Odbor veřejných dražeb a vydávání koncesí a dozor zvládali dva pracovníci v Odboru bytové politiky. Od té doby jsem zažil nespočet ředitelů Odborů veřejných dražeb MMR, náměstků i ministrů MMR. Odbor veřejných dražeb nyní čítá celkem 13 úředníků, s loňským „ročním výkonem“ 86 kontrol dražeb. Z toho dokonce u jedné z kontrol, byl jednou z kontrolujících osob i bývalý zmocněnec největšího dražebního tuneláře – společnosti Clanroy, a.s.  Tento zmocněnec – nyní pracovník Odboru veřejných dražeb, podepisoval dražební dokumenty tohoto tuneláře, ze kterých potom nebylo navrhovatelům dražeb plněno. Další kontrolující – pracovník Odboru veřejných dražeb této dražby vůbec nebyl kontrole přítomen. Přesto elektronicky podepsal protokol o kontrole.

Podle Wikipedie je od září 2000 ministryně Šlechtová již 15. ministrem  MMR. Průměrná „životnost“ ministra MMR, popř. osoby pověřené výkonem, je necelý jeden rok.  Ještě kratší „životnost“ mají náměstci ministra MMR, zhruba poloviční. Za poslední necelý rok odešli již dva náměstci MMR, kteří měli ve své gesci veřejné dražby. Poslední náměstek ing. Ondřej Votruba, který nastoupil na MMR v listopadu 2014, raději sám rezignoval dne 18.3.2015. Možná i proto, aby nepřekážel zásahu protikorupční policie na MMR následujícího dne. Dle informací z médií to však nebylo v „dražebních katakombách“.

Ale vraťme se k odpovědím paní ministryně ing. Karly Šlechtové ve výše uvedeném článku v měsíčníku KONMKURS A VYROVNÁNÍ. Aspoň naznačme, jak úředníci paní ministryni “namydlili schody“.

V první odpovědi se paní ministryně vyjadřuje ke statistice dražeb. Výhodou dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb.) je, že všechny dražby nemovitého majetku a movitého nad 100 tis. Kč jsou zaznamenány na tzv. Centrální adrese (www.centralniadresa.cz).  S pečlivostí České pošty, s.p., která je správcem Centrální adresy, jsou zde od roku 2000 uvedeny přesné údaje mj. o počtu dražeb, objemu draženého i vydraženého majetku, podílu dobrovolných i nedobrovolných dražeb. Z této statistiky jednoznačně vyplývá, že v roce 2014 byl absolutně nejnižší počet dražeb i objem vydraženého majetku. Na této věci nic nemění, že Centrální adresa zachycuje tzv. obchodní případy. O to je to horší, protože na jednu úspěšnou dražbu (zpeněžení)  – obchodní případ připadá i několik opakovaných neúspěšných dražeb, které ve statistice nejsou. Podstatné však jsou případy, kdy se skutečně vydražilo. Je dobře, že Česká pošta, s.p.  metodiku statistiky dražeb nezměnila. Je tedy možné srovnávat, jak se dražby využívají i pro zpeněžování majetku zejména z insolvencí  (cca  80% draženého majetku, nikoliv 30%, jak vložili do úst ministryně její úředníci). Ano, je pravda, že insolvenční zákon posílil od 1.1.2014 pravomoc zajištěných věřitelů, kteří nyní rozhodují o způsobu zpeněžení zástavy. Právě jejich negativní zkušenosti s pletichami na kamenných dražbách, je vedou k tomu, že se nyní prodávají majetky dlužníků „nejvyšší nabídce s následně odsouhlasenou cenou“, tj. např. aukcí.

Ve druhé odpovědi se paní ministryně holedbá, jak MMR funguje jako dražebník. Opět stačí nahlédnout do statistiky dražeb na Centrální adresu. MMR jako dražebník je zde na 427. místě s celkovým počtem 8 dražeb a celkovým objemem 7,1 mil. Kč vydraženého majetku od roku 2000. MMR by se skutečně jako dražebník neuživilo. Dokonce se domnívám, že by MMR ani nemělo dražit, ale zaměřit se na rozvoj dražebního trhu.

Ve třetí odpovědi se paní ministryně vyjadřuje, zdali se skutečně domnívá, že prodej dražbou je transparentem způsobem prodeje. Paní ministryně tvrdí, že veřejná dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje, pokud jsou dodrženy podmínky zákona o veřejných dražbách. Ale právě v tom je ten problém. Současný zákon nemá žádné „protipletichářské nástroje“.  MMR tvrdí, že na kamenných dražbách pletichy neexistují, že si s pletichami umí velcí dražebníci poradit. Je veřejným tajemstvím, že opak je pravdou. Proč např. už dávno MMR nezavedlo, jako je tomu v soudních či exekučních dražbách, tzv. předražek? Proč není možné využívat na dražbách tzv. limitní cenu? Proč se MMR bránilo zavedení elektronických dražeb, že musely být zavedeny „přílepkem“ k novele Občanského soudního řádu?

Snad nejkrásnější odpovědí, kterou úředníci vložili do úst paní ministryně, je na otázku, zdali je možné e-dražbou dosáhnout vyššího zpeněžení majetku. Emociálně uvádí „každý dražebník zná tu neuvěřitelnou soutěžní atmosféru …“  a jaksi opomíjí, že až příliš často se tato soutěžní atmosféra děje ještě před dražbou, solidní dražitelé (pokud si vůbec na dražbu troufnou zajít) jsou kontaktováni tzv. „investičními poradci“, kteří jim nabízí „pomoc“, úsporu nákladů na nákup předmětu dražby. Bohužel zatím nikdo neanalyzoval výtěžnost dražeb kamenných a elektronických. Dle zkušeností dražebníků z portálu Prodej-dražbou.cz, kde draží i soudy a exekutoři, se dosahuje výrazně vyšších cen na elektronických dražbách, než by tomu bylo na kamenných dražbách. Důvodem je, že se zde nepletichaří.

Osobně se domnívám, jak je tomu i na Slovensku, že MMR by nemělo vykonávat státní dozor v oblasti veřejných dražeb. Paní ministryně v rozhovoru tvrdí, že „celá agenda je již 15 let zavedená“ na MMR. Výsledkem je však to, že MMR se spíše stává hrobníkem veřejných dražeb, než by přispěla k rozvoji dražebního trhu. Možná i proto se Odbor veřejných dražeb přejmenoval na Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti, aby si úředníci zachránili „chleba“ aspoň při kontrole realitních kanceláří. Avšak výkon veřejných dražeb a realitní činnosti se významně odlišují. Dražebník zpeněžuje jakýkoliv majetek dražbou, dnes stále více i aukcí. Z Pracovní skupiny k novele zákona o veřejných dražbách, kterou ustanovil před rokem odejitý náměstek MMR  ing. Jiří Houdek, dodnes nic kloudného nevypadlo, ale vypadli oba náměstci z MMR.

Problematika veřejných dražeb je složitá. Téměř každý den se na Komoru dražebníků ČR obracejí i advokáti. Ani oni se v problematice dražeb či aukcí neorientují. V listopadu loňského roku jsme se sešli s mým kolegou Kamilem Stupkou s bývalým dnes již odejitým náměstek MMR ing. Ondřejem Votrubou. Připravili jsme pro Ing. Votrubu celou řadu statistik a diskutovali jsme i základní problémy dražebního trhu. Zajímal se o „české dražebnictví“ a sympaticky prohlásil, že o této problematice nic neví. Jako bych předjímal další vývoj událostí. Na úvod jsem ing. Votrubovi řekl, že v jednací místnosti jsem byl již několikrát, bohužel zde byl vždy nový a nový náměstek. Přítomna byla i současná ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti Ing. Zdeňka Niklasová, která je ve funkci již od června 2007. Nevím, jestli to bude mít i happy end, jako je tomu ve filmu „Katakomby“. Možná přednosta Sýkora bude dále vládnout „dražebním katakombám“.

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

KOMORA DRAŽEBNÍKŮ ČR VE SPOLUPRÁCI S PRÁVNICKOU FIRMOU RÖDL & PARTNER POŘÁDAJÍ SEMINÁŘ

Kontrola dražebníka

8:30 – 9:00 Prezence účastníků

I. Kontrolní řád a související legislativa

• Působnost zákona a kontrola
• Průběh kontroly
• Práva a povinnosti kontrolujícího – pracovníků OVDRČ
• Práva a povinnosti kontrolovaného – dražebníka
• Protokol o kontrole
• Námitky a jejich vyřizování
• Další možný postup kontrolního orgánu a „obrana“ dražebníka
• Dotazy, diskuze

Coffee break

 II. Praktické zkušenosti s prováděním kontroly dražebníků

• Požadované dokumenty předkládané dražebníkem při kontrole
• Časté nedostatky v „dražební dokumentaci“
• Pochybení dražebníka v „kamenné dražbě“
• Kontrola EDS
• Dotazy, diskuze

Je třeba se předem na seminář registrovat emailem na seminare@komoradrazebniku.eu.

Po potvrzené registraci emailem je třeba uhradit vložné na seminář ve výši 1.100 Kč za jednoho účastníka (KDČR není plátcem DPH), číslo účtu KDČR: 107-6649790227/0100, var. symbol: 91732015. V případě neúčasti se vložné nevrací. Daňový doklad – faktura bude předán účastníkovi na semináři.

Členové KDČR mají slevu na vložném 300 Kč.

KOMORA DRAŽEBNÍKŮ ČR VE SPOLUPRÁCI S PRÁVNICKOU FIRMOU RÖDL & PARTNER POŘÁDAJÍ SEMINÁŘ

Pletichy na dražbách

Lektoři : JUDr. Pavel Koukal, associate partner, advokát

 12:30 – 13:00 Prezence účastníků

 I. Pletichy na dražbách

• Trestný čin Pletichy při veřejné dražbě
• Skutková podstata pletich při veřejné dražbě
• Postup dražebníka při podezření z pletich na dražbě
• Postup orgánů činných v trestním řízení
• Dotazy, diskuze

 Coffee break

II. Obrana proti pletichám

• Historické zkušenosti s pletichami
• Organizační a další opatření dražebníka proti pletichám
• Využití aukce místo dražby
• Elektronická dražba – kladivo na pleticháře
• Dotazy, diskuze

16:00 Závěr semináře

Je třeba se předem na seminář registrovat emailem na seminare@komoradrazebniku.eu.

Po potvrzené registraci emailem je třeba uhradit vložné na seminář ve výši 1.100 Kč za jednoho účastníka (KDČR není plátcem DPH), číslo účtu KDČR: 107-6649790227/0100, var. symbol: 131732015. V případě neúčasti se vložné nevrací. Daňový doklad – faktura bude předán účastníkovi na semináři.

Členové KDČR mají slevu na vložném 300 Kč.

Dokumenty:

Seminar_pletichy_na_drazbach_(17-2-2015)

Dražební rok 2014 byl nejhorším rokem za 15 let provádění veřejných dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.)  Objem draženého majetku 7,4 miliard Kč a vydraženého majetku 2,5 miliardy Kč se zapíše červeným písmem. Jde totiž o absolutně nejnižší objemy dražeb v novodobé historii provádění veřejných dražeb v ČR. Viz podrobně statistika dražeb.

Veřejná dražba je stále méně využívána jako transparentní nástroj zpeněžení majetku, uspokojení věřitele a oddlužení dlužníka, a to z těchto důvodů:

I.  Legislativa

Dne 1.1.2014 nabyl účinnost nový občanský zákoník (OZ), novela zákona o veřejných dražbách (ZVD) a novela insolvenčního zákona (IZ). Všechny tyto právní normy výrazným způsobem ovlivnily dražební trh.

OZ je v mnoha případech nekompatibilní se ZVD, umožňuje provádět dražby mimo ZVD, což přináší celou řadu výhod jak pro „dražebníka“ (snížení nákladů mj. na povinné uveřejňování na Centrální adrese, prohlídky předmětu dražby), tak i pro navrhovatele, pro kterého je možné tyto dražby pořádat „zdarma“, tj. na náklady navrhovatele. Tyto dražby konané dle OZ nejsou uveřejněny na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), kterou od roku 2014 provozuje Česká pošta, s.p. Podle OZ jsou prováděny i aukce, které oproti rigidním dražbám mají celou řadu výhod, zvláště pak při zpeněžování majetku dlužníků v insolvenčních řízeních.

Novela IZ dává velké pravomoci zajištěnému věřiteli v oblasti způsobu zpeněžení zástavy. V roce 2014 začal „nový trend“, kde zajištění věřitelé požadují zpeněžovat zástavy mimo režim veřejných dražeb konaných dle ZVD. Mají totiž špatné zkušenosti s pletichami na „kamenných dražbách“, kde se často prodávají nemovitosti pod cenou. Jde i o reakci na krach jednoho z největších českých dražebníků.

Novela ZVD místo aby nastavila kompatibilitu s OZ, reagovala na aktuální problémy dražebního trhu, vyškrtla náročnější kvalifikaci pro provádění elektronických dražeb a zmocnila MMR k vydání prováděcí vyhlášky o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě. Představa MMR, že se tímto nastartují elektronické dražby, jako základní nástroj eliminace pletich, nevyšel. V roce 2014 byl podíl e-dražeb pouhých 22% z celkového počtu dražeb 2 640.

II. Výkon státního dozoru

Výkon státního dozoru v oblasti provádění veřejných dražeb konaných dle ZVD provádí MMR, a to Odbor veřejných dražeb (OVD). Od roku 2007 je ředitelkou tohoto odboru Ing. Zdeňka Niklasová. Bohužel přes dlouhodobou snahu celé řady institucí i dražebníků, tento OVD nikterak nepřispěl k rozvoji dražebního trhu, ale spíše naopak. Důvodem je i to, že problematika veřejných dražeb je na MMR cizí, OVD bylo často v gesci různých náměstků, často se mění i ministři (nyní ministryně MMR). Zkušení úředníci to umějí využít, jak dokládá ustanovení formální pracovní skupiny k novele ZVD, která dle svého statutu pracuje utajeně a jejími členy jsou i subjekty, které vůbec nemají žádné zkušenosti z oblasti veřejných dražeb. Po 8 měsících činnosti této skupiny nebyl předložen dražební veřejnosti k diskuzi žádný výstup. Nelogické je i to, že se nyní OVD zaměřuje na novelu realitního zákona a přejmenoval se na Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti. Tím více vzniká otázka, proč tyto živnosti „spravuje“ MMR a ne např. MPO (realitní činnost) či MS (veřejné dražby). V této souvislosti lze uvést i tabulku 15 největších dražebníků za rok 2014, kteří zpeněžili téměř 80% draženého majetku, viz podrobně přiložená statistika:

III. Politická (ne)vůle

Poslední razantní novelou ZVD bylo zavedení e-dražeb od 1.1.2013 formou poslanecké iniciativy, a to zcela mimo gestora tohoto zákona MMR. Jsem přesvědčen, že pokud by se postupovalo standardní legislativní cestou, tj. prostřednictví OVD, MMR atd., dodnes bychom nemohli dražit elektronicky a eliminovat tímto způsobem pletichy na dražbách.

I další kroky v oblasti transparentního zpeněžování majetku musí doprovázet politická vůle. Je třeba si uvědomit, že za téměř 15 let účinnosti ZVD byl dražen majetek v celkovém objemu 153 miliard Kč. Dražbou jsou stále více postihováni dlužníci v rámci insolvenčních řízení, jejichž počet exponenciálně narůstá. Spravedlivé řešení vztahu věřitel dlužník vyžaduje v prvé řadě transparentní prodej majetků dlužníků. Bohužel majetek dlužníků je prodáván pod cenou, zhruba na úrovni jedné třetiny znaleckých odhadů, dlužníci jsou potom v daleko menší míře oddluženi a i uspokojení věřitelů je nízké.

V této souvislosti lze i citovat tzv. Hypoteční směrnici (Směrnice EVROPSKÉHO  PARLAMENTU  A RADY 2014/17/ЕU), která mj. i požaduje transparentní zpeněžování majetku dlužníků a tato Směrnice musí být do února 2016 implementována i do české legislativy.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva Komory dražebníků ČR, z.s.

S rostoucím počtem dlužníků dochází k nárůstu objemů prodejů jejich majetku při uspokojování pohledávek věřitelů. V současné době jsou využívány tyto základní metody „prodeje“:

1. Nucený prodej dlužníkem přes „spřátelené“ realitní kanceláře věřitele
2. Prodej dražbou dle exekučního řádu (zák.č. 120/2001 Sb. – ExŘ)
3. Prodej nedobrovolnou dražbou dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD)
4. Zpeněžení majetku dlužníka v insolvenci insolvenčním správcem dle insolvenčního zákona (zák.č. 182/2006 Sb.- IZ)

Další způsoby nabízí občanský zákoník (zák. č. 89/2012 – OZ), a to různé postupy uspokojení se věřitele, na základě vzájemné dohody, včetně dražeb konaných dle OZ. Tyto postupy začínají být využívány finančními institucemi, protože je zde nekompatibilita mezi OZ a ZVD.

ad 1.
Věřitel pod pohrůžkou dražby „doporučí“  realitní kancelář, která je prezentována jako subjekt, který je schopen dosáhnout maximálního zpeněžení majetku dlužníka. Bohužel realitní kanceláře mají spíše zájem na rychlém prodeji, popř. přeprodeji, což se odráží v nižší dosažené ceně.

ad 2., ad 3.
Prodeje veřejnou dražbou exponenciálně narůstají od roku 2000,  kdy nabyl účinnosti zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD ) a exekuční řád ( zák.č. 120/2001 Sb. – ExŘ). Přesné statistiky draženého majetku existují pouze pro dražby konané dle ZVD, protože dle ZVD musí být informace o všech dražbách nemovitostí a movitého majetku uveřejněny na tzv. Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), jejímž správcem je na základě usnesení vlády ČR od roku 2000 Česká pošta. Dle údajů zde uveřejněných se od roku 2000 do 31.12.2013 uskutečnilo téměř 44 000 dražeb s objemem draženého majetku přes 146 miliard Kč (viz příloha).

Počet dražeb a objem draženého majetku dle ExŘ není veřejně k dispozici, neexistuje totiž ze zákona povinnost uveřejňovat údaje o dražbách na Centrální adrese či obdobné úřední desce. Odhadujeme celkové počty a objem na desetinásobek výše uvedeného, tj celkem na půl milionu dražeb s objemem draženého majetku 1,5 bilionů Kč.

ad 4.
IZ posílil postavení zajištěného věřitele, mj. při volbě způsobu zpeněžení majetkové podstaty, kterou lze. zpeněžit:
a) veřejnou dražbou dle ZVD;
b) prodejem movitých věcí a nemovitostí podle Občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963 Sb. – OSŘ),
c) prodejem majetku mimo dražbu,

Principiálně je správné, že o způsobu prodeje majetku, kterým je zajištěna pohledávka věřitele, rozhodne sám zajištěný věřitel. Praxe je však složitější a odráží celou řadu i parciálních zájmů subjektů, kteří  bezprostředně rozhodují o způsobu zpeněžení a v tomto smyslu udělují pokyn insolvenčnímu správci. Ne vždy pokyn ke způsobu zpeněžení vede k transparentnímu prodeji majetku dlužníka, a to ani v případě prodeje veřejnou dražbou, kde velmi často dochází pletichám. Jediným účinným nástrojem eliminace pletich jsou elektronické dražby (e-dražby). Bohužel dlouhodobě byl odpor k zavedení e-dražeb do ZVD i ze strany vedení Odboru veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj (OVD MMR) –  gestora ZVD. Avšak v lednu 2013 se podařilo doslova „za zády“ OVD MMR zavést do ZVD e-dražby  až „přílepkem“ v rámci novely OSŘ..

Tak např. v letošním roce bylo k 30.7.2014 na Centrální adrese evidováno celkem 1 560 dražeb, z toho pouze 319 bylo elektronických, což je cca 20%. Je škoda, že zajištění věřitelé zatím nevyužívají tento transparentní způsob zpeněžování ve větší míře. Faktem je, že z deseti portálů elektronických dražeb většina  z nich nesplňuje platnou legislativu (vyhl. č. 108/2014 Sb.) a výkon státního dozoru –  OVD MMR to neřeší.

Sociálně politická situace
Odhadujeme, že za minulých 13 let bylo dražbou postiženo cca 400 tisíc subjektů, v převážné většině fyzických osob.  Spravedlivé řešení vztahu věřitel dlužník vyžaduje v prvé řadě transparentní prodej majetků dlužníků. Osvědčeným nástrojem je veřejná dražba, kterou využívali již Římané při prodej majetku dlužníků. Avšak od samého počátku využívání dražeb byly a jsou dražby doprovázeny pletichami. Právě skutečnost, že majetek dlužníka není zpeněžen transparentně, je dlouhodobým nešvarem řešení vztahu věřitel – dlužník, což vede k permanentní kritice nejenom platné legislativy, ale i dražební praxe. Majetek dlužníků je prodáván pod cenou, zhruba na úrovni 15  až 45% znaleckých odhadů, dlužníci jsou potom v daleko menší míře oddluženi a i uspokojení věřitelů je nízké. Bohužel v mnoha případech ani věřitelé, resp. jejich zástupci, nemají zájem na transparentním prodeji majetku dlužníků, protože jde o zaměstnance těchto věřitelů, kteří mají své vlastní soukromé zájmy odlišné od zájmů svého zaměstnavatele. Navíc hlavním předmětem dražeb je bytový fond (zastavené byty a RD), což má i výrazné sociální dopady.

Návrh řešení:

 1. Změna legislativy
1.1. Sjednocení režimů veřejných dražeb konaných dle ZVD, ExŘ a OSŘ.
1.2. Nastavení kompatibility ZVD s Občanským zákoníkem.
1.3. Jednotná informační povinnost pro všechny dražebníky konající dražby dle ZVD, ExŔ a OSŘ.
1.4. Posílení elektronických dražeb, jako základního nástroje pro potírání pletich a transparentního zpeněžování majetku dlužníků.
1.5. Zavedení povinné certifikace dražebních portálů.

Dokumenty:

Statistika_dražeb_do_31_12_2013

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
předseda KDČR

     Platný insolvenční zákon (zák. č. 182/2006 Sb., v aktuálním znění – IZ) posílil postavení zajištěného věřitele mj. při volbě způsobu zpeněžení majetkové podstaty. Dle § 286 IZ lze majetkovou podstatu zpeněžit:

 a) veřejnou dražbou dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD);

b) prodejem movitých věci a nemovitostí podle ustanovení  OSŘ o výkonu rozhodnutí (zák. č. 99/1963 Sb.),

c) prodejem majetku mimo dražbu,

kde o způsobu zpeněžení majetkové podstaty rozhodne  se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce.  Jde-li však o zpeněžení majetku, který slouží k zajištění pohledávky, je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení (viz § 293, odst. 1 IZ).

      Principiálně je správné, že o způsobu prodeje majetku, kterým je zajištěna pohledávka věřitele, rozhodne sám zajištěný věřitel. Praxe je však složitější a odráží celou řadu i parciálních zájmů subjektů, které  bezprostředně rozhodují o způsobu zpeněžení a v tomto smyslu udělují pokyn insolvenčnímu správci. Insolvenční správce sice může pokyny zajištěného věřitele odmítnout, má-li za to, že předmět zajištění lze zpeněžit výhodněji. V  takovémto případě by musel IS požádat insolvenční soud o přezkoumání tohoto pokynu zajištěného věřitele (viz § 295 IZ), což je v praxi problematické. Praxe je spíše ta, že insolvenční správce se raději podrobí pokynu zajištěného věřitele, než by na sebe uvrhl jeho hněv  a přidělal by insolvenčnímu soudu další práci.

      Dalším „mantinelem“ je velikost nákladů spojených se zpeněžením, kde lze odečíst nejvýše 5% výtěžku zpeněžení. Se souhlasem zajištěného věřitele i náklady většího rozsahu, což je naprostá výjimka (viz § 298, odst. 4 IZ).

      Šedá je teorie, avšak zelený je strom života. I při zpeněžování je zejména prodej majetku mimo dražbu velmi „košatý“.

      Standardní postup zpeněžení majetkové podstaty je veřejnou dražbou. Konkurence dražebníků je obrovská. Dle Centrální adresy (www.centralniadresa.cz) ,  kterou provozuje Česká pošta, s.p., je u nás 1 041 dražebníků (22.7.2014). Skutečností je však to, že za loňský rok prvních 20 největších dražebníků vykonalo téměř 80% všech dražeb. Pokud zástupce zajištěného věřitele dá pokyn insolvenčnímu správci k provedení dražby dražebníkem, který zaujímá v žebříčku postavení  „100  nebo výše“,  potom pravděpodobně nemá zájem majetek optimálně zpeněžit.

      Další možností je provedení „kamenné“ nebo elektronické dražby. Elektronické dražby je možné provádět dle ZVD od 1.1.2013, od ledna 2014 jejich provádění upraveno prováděcí vyhláškou č. 18/20174 Sb. (dále jen „Vyhláška“).

      Moje více než desetileté zkušenosti z oblasti kamenných dražeb vedou k závěru, že prostor pro pletichy je zde velký. Přestože se někteří dražebníci snaží např. přidělovat dražitelům hostesky („zájemci o dohodu“ pak odešli na pánské WC) aj., zájem pletichářů i budoucího vydražitele je stejný. Draží se před dražbou a minimalizuje se cena dosaženou vydražením, i za cenu „externích nákladů“.  Obhájci kamenných dražeb argumentují jejich bezprostředností, soutěžní atmosférou, možností licitátora dražitele „vyšťavit“.  Pokud se sejde pět a více dražitelů, je možné v to doufat. V opačném případě je vysoká pravděpodobnost „dohody“, o které ani dražebník nemusí vědět (učiní se jeden, popř. dva příhozy).

      Osobně jsem zastáncem elektronických dražeb, které prakticky eliminují pletichy, pokud do nich není zapleten přímo dražebník, popř. provozovatel dražebního systému. Další výhodou e-dražeb je, že se jich stále více účastní „koncoví uživatelé“, kteří by na kamennou dražbu nepřišli. Je to pro ně stresující, často jsou kontaktováni pleticháři a obecně lidi považují dražby za něco „podloudného“, kam chodí v nejlepším případě spekulanti. Osobně přesvědčuji účastníky e-dražeb paralelou s nákupem na Internetu.

     Dostal jsem i nabídky na provedení dražby s podmínkou, že by si předmět dražby měl koupit předem určený zájemce. Tyto zájemce odmítám. Často jsem potom zjistil, že si vybrali „dražebníka na jedno použití“, kde se  „zapletichařilo“ a zájemce se skutečně stal vydražitelem za vyvolávací cenu.

      Komora dražebníků ČR (KDČR)  provedla analýzu e-dražeb. V letošním roce bylo k 21.7.2014 na Centrální adrese evidováno celkem 1 506 dražeb, z toho pouze necelých 21% bylo e-dražeb. Osobně jsem očekával, že podíl e-dražeb výrazně vzroste, oproti loňskému roku, kdy jejich podíl byl 22%.  Z 1 041 dražebníků pouze 20 dražebníků provedlo v letošním roce aspoň jednu e-dražbu.  Výsledky analýzy deseti stávajících elektronických dražebních systémů jsou tristní, pouze portál Prodej-dražbou.cz splňuje platnou legislativu.

      Dalším způsobem zpeněžení je prodejem dle OSŘ, který je však v případě provedení exekutorem velmi nákladný s přesahem 5% nákladů, do kterých se pohodlně vejde dražebník, konající dražbu dle ZVD.

      Nejzajímavějším způsobem zpeněžení je prodej mimo dražbu. To skutečně je košatý strom. Osobně jsem se v praxi setkal se čtyřmi základními postupy, a to prodejem:

 – realitní kanceláří;

– aukcí;

– zakončeným licitací;

–  výběrovým řízením.

      Zástupce zajištěného věřitele, který vůbec nemusí mít zájem na maximálním zpeněžení (řídí se vlastními preferencemi) dá pokyn insolvenčnímu správci k přímému prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Aniž bych jakkoliv zobecňoval, realitní kancelář má zájem o rychlý prodej s možností dalšího překupu.  Vlastní prodej nemusí být transparentní,  prodává se prvnímu vážnému zájemci, aniž by se jakkoliv licitovala cena směrem nahoru.

      Prodej aukcí (standardně anglickou s licitací nahoru) již může být transparentním způsobem prodeje, pokud je aukce dobře vymezena aukčním řádem a aukční vyhláškou. Zejména je třeba zde zabudovat ochranu proti pletichám. V případě kamenných aukcí je možné využít tzv. limitní cenu (mimochodem tento institut jsem navrhoval i pro kamenné dražby před cca 5 lety a vedení odboru veřejných dražeb MMR to odmítlo). Lépe je provést elektronickou aukci, kde standardně navrhuji, že se v aukci fakticky prodává pouze opce na právo vítěze aukce učinit nabídku na koupi předmětu aukce za aukční cenu, kde tuto ofertu nemusí navrhovatel aukce – insolvenční správce akceptovat. Tento postup na portálu Prodej-aukcí.cz se již v mnoha případech osvědčil. Výhodou je i to, že veškeré náklady na zpeněžení je možné účtovat vítězi aukce.

         Dalším postupem, který je zejména poslední dobou využíván Českou spořitelnou, a.s., jako zajištěným věřitelem, je provedení prodeje zakončeného licitací. Insolvenční správce obdrží v tomto smyslu pokyn o uzavření smlouvy, kde součástí tohoto prodeje je aukční vyhláška, která stanovuje tento postup licitace:

      Začíná se na ceně stavené soudním znalcem  – vyvolávací ceně a elektronický systém postupně snižuje formou holandské dražby nabízenou částku až na v aukční vyhlášce stanovenou hodnotu – minimální vyvolávací cenu, která je i nižší, než je ½ odhadu. Pokud některý zájemce potvrdí nabízenou částku, začne se licitovat nahoru o stanovený minimální příhoz. Každý účastník této aukce musí složit „dražebníkovi“ kauci, která je i  27% minimální vyvolávací ceny. Navíc „dražebník“ vybírá odměnu ve výši 3,5% i od insolvenčního správce. V případě prodeje tak „dražebník“ inkasuje 3,5% odměny od insolvenčního správce a celou kauci složenou vítězem aukce, tedy celkem cca 30% provize.

      Přestože se mně výše uvedený postup líbí, zejména pak výše provize (zhruba stejnou úroveň inkasují aukční síně prodávající umělecké předměty či starožitnosti), přece jenom se domnívám, že účinnost holandské aukce je velmi omezena stanovením minimální vyvolávací ceny. To v klasické holandské aukci neexistuje a její účastník neví, kam až se bude snižovat. V případě stanovení minimální vyvolávací ceny předpokládám, že všichni účastníci aukce budou čekat na její dosažení a až poté začnou cenu navyšovat. Dle mého názoru je i sporná výše nákladů na zpeněžení, protože IZ v § 298, odst. 4 hovoří obecně o nákladech spojených se zpeněžením nejvýše v rozsahu 5%. Fakticky je tak při tomto způsobu zpeněžení Česká spořitelna, a.s. krácena ve výši svého uspokojení jako zajištěný věřitel.

      Výběrové řízení může mít nejrůznější podobu. Klasicky  jde o „obálkovou metodu“, kterou osobně nepovažuji za dostatečně transparentní, pokud zde není další kolo či licitace s možností činění dalších nabídek. Problémem je však to, že zde existuje vytvoření „vazeb“ mezi účastníky, kteří potom mohou své nabídky „optimalizovat“.

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Podmínky postupu při provádění elektronických dražeb dle zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, v platném znění, stanovuje vyhláška č. 18/2014 Sb. (dále jen „Vyhláška“), kterou vydalo dne 24.1.2014 Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Po několikaměsíčních diskuzích tak MMR, které vykonává státní dozor v této oblasti, vydalo Vyhlášku, která stanovuje podmínky pro provozování dražebních systémů. Vyhláška stanovuje i přechodné období – dražebník, který zahájil provoz elektronického dražebního systému přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky, může elektronické dražby vyhlášené nejpozději do 30. dubna 2014 dokončit podle dosavadních právních předpisů.

  V letošním roce bylo k 21.7.2014 na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), jejímž provozovatelem je Česká pošta, s.p., evidováno celkem 313 e-dražeb, z celkového počtu 1 506 dražeb, tj. necelých 21%. Za loňský rok 2013 bylo z 1 864 dražeb celkem 407 e-dražeb, tj. podíl necelých 22 %. Nenaplnila se tak některá očekávání, že v letošním roce dojde k prudkému nárůstu e-dražeb.

  Elektronické dražby v letošním roce k 21.7.2014 provedlo pouhých 20 dražebníků:

     Je zajímavé, že mnoho velkých dražebníků (např. NAXOS a.s.) neprovedlo zatím letos žádnou e-dražbu. Důvodů může být celá řada, např. budování dražebního portálu, který by splňoval všechny požadavky dané Vyhláškou.

     Komora dražebníků ČR (KDČR) provedla ve dnech 19. až 21.7.2014 analýzu shora uvedených dražebních portálů s cílem posoudit, zdali splňují vybrané základní požadavky Vyhlášky.  Bohužel většina portálů nesplňovala ani základní požadavky této Vyhlášky.

      Odbor veřejných dražeb MMR, který Vyhlášku připravil, podcenil závažné připomínky RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy KDČR, k Vyhlášce, který požadoval, aby každý dražební portál byl atestován nezávislým certifikačním orgánem, jak je tomu např. pro elektronická tržiště. Nelze totiž vyloučit, že porušení základních funkcionalit dražebního systému vede k elektronickým pletichám, kterým se spíše daří na kamenných dražbách. I to může být důvodem, že e-dražby jsou zatím v menšině.

Ondřej Pulchart, ředitel KDČR

V minulých dnech  se v Praze konalo setkání dražebníků, kteří rokovali jak dál v oblasti provádění dražeb.  Nový občanský zákoník i na konci ledna vydaná vyhláška k provádění elektronických dražeb nebyly jedinými  tématy, které dražebníci diskutovali.  Zeptali jsme se proto Jiřího Bureše, předsedy Komory dražebníků ČR, co všechno chtějí dražebníci změnit.

Překvapilo mě, že záštitu nad konáním workshopu k veřejným dražbám si převzal ministr MPO ing. Jan Mládek, CSc. a  za MMR, které je gestorem zákona o veřejných dražbách, se nikdo Vašeho setkání nezúčastnil ….

 Matku ani gestora zákona si člověk nevybírá. Zákon o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD) vznikl před 14 lety, jako nástroj podpory bydlení v souvislosti s hypotékami. Proto také gestorem tohoto zákona je MMR, které si dražebnictví přehazovalo jako horký brambor. Dokonce vloni bylo spolu s pohřebnictvím v sekci náměstka pro regionální rozvoj a turistický ruch. Sám náměstek, jako bývalý greenkeeper (člověk, který se stará o údržbu golf. hřiště), vůbec o problematiku veřejných dražeb neprojevil zájem. Proto i  ing. Zdeňka Niklasová, která je ředitelkou Odboru veřejných dražeb již od roku 2007, mohla nad dražbami dále kralovat. Pozitivním momentem je příchod nové ministryně MMR  Mgr. Věry Jourové, která okamžitě změnila organizační strukturu a veřejné dražby se dostaly do sekce veřejného investování. Osobně jsem ředitelku ing. Zdeňku Niklasovou zval na workshop, oslovili jsme i nového náměstka MMR ing. Jiřího Houdka, který má dražby ve své gesci. Bohužel Ing. Zdeňka Niklasová se omluvila spolu se všemi svými kolegy z důvodu pracovní vytíženosti.  Osobně mě mrzelo, že někteří pracovníci MMR by přivítali účast na naší diskuzi, ale netroufli si požádat o svolení.  O to více jsme přivítali zástupce MPO, včele s ředitelem Odboru živností  Ing . Bc. Petrem Kameníkem. Proto i prvním bodem diskuze bylo postavení dražebníka.

Dražebník je živnostníkem. Měl by mít tedy jiné postavení, jako je tomu např. u exekutorů?

V žádném případě nechci srovnávat výkon dražební činnosti s činností exekutora. Dražebník je dle mého názoru, a jak i vyplynulo z diskuze, především zvláštním zprostředkovatelem. Typicky je tomu v případě dobrovolných dražeb movitých věcí, kde vlastník, např. majitel obrazu, požádá dražebníka – galeristu, aby mu prodal v dražbě – aukci uměleckých děl tento obraz. Zde skutečně je dražebník zprostředkovatelem prodeje. Avšak pokud je věřitel oprávněn se uspokojit prodejem zástavy dlužníka, potom již nejde o pouhý prodej, ale určitý výkon práva. V rámci diskuze jsem použil paralelu s mediátorem, který postupuje dle zákona o mediaci (zák.č. 202/2012 Sb.). Svojí činností – mediací dosahuje smírného řešení mezi osobami na konfliktu zúčastněnými. Dražebník nedobrovolných dražeb je také jakýmsi mediátorem mezi věřitelem a dlužníkem,  popř. mezi insolvenčním správcem a dlužníkem. Mimochodem mediátor je příkladem výkonu činnosti mimo rámec živnostenského zákona.

Tedy dle Vašeho názoru v prvním případě by šlo o zprostředkování a ve druhém o jakousi mediaci?

S tím souvisí vymezení pojmu veřejná dražba. Jsem rád, že účastníci diskuze se shodli na nutnosti zcela nově definovat tento pojem.  Totiž pojetí dražby v ZVD je v rozporu s novým občanským zákoníkem, který dražbu považuje za zvláštní způsob uzavření smlouvy, tj. převod  práva.  Naproti tomu zákon o veřejných dražbách vymezuje dražbu jako přechod práva. To má mnoho zcela praktických důsledků. Dražebníci se obávají, že tato diskrepance povede k mnoha žalobám na neplatnost dražeb. Převod práva je na místě v případě vlastnických dražeb, kde navrhovatelem je vlastník a je zde vůle předmět dražby co nejvýhodněji prodat. Oproti tomu dlužník nemá žádnou vůli se svého majetku zbavit prodejem dražbou. Všichni jsme se shodli, že naopak všemi způsoby se dlužník snaží zabránit tomuto „zvláštnímu způsobu uzavření smlouvy“.  Dražby historicky byly vždy výrazem něčeho nedobrovolného, nuceného.  Proto máme i aukci, která je příkladem skutečně dobrovolného prodeje či nákupu (např. při zadávání veřejných zakázek).  Proto také dražebníci s uměleckými předměty či starožitnostmi nazývají své dražby aukcemi.

Co je tedy veřejná dražba?

Z naší diskuze na workshopu jsme vyšli z definice veřejné dražby uvedené v ZVD.  Veřejnou dražbu považujeme za veřejné jednání, jehož účelem je nabytí vlastnického či jiného práva k předmětu dražby, konané na základě  návrhu  navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem  neurčený  okruh  osob  přítomných  na  předem  určeném  místě,  nebo  v  prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání  nabídek, a při němž na osoba, která   za   stanovených   podmínek   učiní   nejvyšší   nabídku,   nabude příklepem   licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání. V případě vlastnických dražeb potom jde o převod práva. Pro nedobrovolné dražby, jejichž navrhovatelem je osoba, která je na základě zvláštního zákona oprávněna předmět dražby zcizit, jde o dražby nedobrovolné. Odstraníme tak mj. i  paradox, že dražby prováděné na návrh insolvenčních správců jsou dražbami dobrovolnými.

ZVD tedy by měl být novelizován tak, že zde budou dva typy dražeb, a to vlastnické a ostatní – nedobrovolné dražby?

Nechť vlastník se svým majetek si dělá co chce. V případě prodeje dražbou by neměl být nikterak omezen a skutečně jde pouze o zvláštní způsob uzavření smlouvy, převodu práva. V případě ostatních dražeb je zde akt nedobrovolnosti. Dlužník musí strpět prodej majetku dražbou navrženou např. insolvenčním správcem nebo zástavním věřitelem. Mj. právo se uspokojit prodejem zástavy chceme umožnit nejenom dražebnímu věřiteli, ale i zástavnímu věřiteli na základě předchozí dohody s dlužníkem. Potom zde máme i zpeněžování majetku při likvidaci dědictví aj. V těchto případech jsou na dražebníky kladeny daleko vyšší nároky, než na pouhé zprostředkovatele prodeje ve vlastnických dražbách.  Odpadnou tak i „dražebníci na jedno použití“, kteří v praxi jsou použiti některými insolvenčními správci. Ztíží se i praxe „já na správce a správce na mě“, kdy insolvenční správci, kteří jsou současně dražebníci,  si navzájem přehazují své dražby.

Znamená to, že workshop se spíše zaměřil na dražební teorii?

Pokud si nevyjasníme základní pojmy a postavení dražebníka, těžko můžeme konzistentně navrhovat novelu ZVD. Na workshopu se probíraly i zcela praktické věci. Dražebníky trápí vysoké náklady na plnění svých informačních povinností na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz),  kterou provozuje již téměř 14 let Česká pošta, s.p.  Původně tato elektronická vývěska sloužila i pro uveřejňování informací o veřejných zakázkách. Protože povinnost zde uveřejňovat údaje o dražbách mají pouze dražebníci postupující dle ZVD, exekutoři či soudy tuto povinnost nemají,  je provoz Centrální adresy dle některých informací pro Českou poštu ztrátový. Dražebníci již v minulosti několikrát navrhovali zavedení elektronických formulářů. Naposledy jsem to navrhoval osobně na jednání Ústavně právního výboru Poslanecké sněmovny v květnu 2013. Bylo mně na tomto plénu ing, Zdeňkou Niklasovou sděleno, že zavedení formulářů si vyžádá poměrně mnoho času.  Nemohu si nevzpomenout v tomto případě na podobném odmítání zavedení e-dražeb, což se podařilo bez vědomí MMR přílepkem k novele OSŘ. Ještě jednou děkují dražebníci za tento počin ministerstvu spravedlnosti ČR.

Probíral se na workshopu i nedávný krach jednoho z největší dražebníků?

 Oficiálně nikoliv, i když kuloárně ano. Přítomný byl dokonce jeden z bývalých pracovníků zkrachovalé společnosti CLANROY, a.s. Sami dražebníci usilují o vyčištění dražebního trhu. Tak např. se navrhuje v novele ZVD  zavedení zvláštního účtu pro skládání dražebních jistot a úhradu cen dosažených vydražením. Dražebník by měl mít povinnost založit a vést zvláštní svěřenecký účet nepatřící do majetku dražebníka pro provádění dražeb tak, aby byli účastníci dražeb mj. ochráněni v případě insolvenčních řízení vedených s dražebníkem. Dalším bodem bylo i omezení praní špinavých peněz a úhrada plateb v hotovosti. Bohužel stále je zde stanovisko ministerstva financí, že dražebník nesmí zakázat přijímat jakoukoliv hotovost při úhradě ceny dosažené vydražením. Navrhuje se omezit všechny hotovostní platby částkou 15 000 EUR. Jsou zde i nevyjasněné otázky konání a vyhlašování opakovaných dražeb opakovaných dražeb. Vzpomínám si, že dražebníci byli trestáni MMR za provedení druhé opakované dražby. Je tedy třeba tuto věc zcela pregnantně legislativně upravit. Paradoxem je i to, že v případě dražeb neovitých věcí může dražebník vybírat odměnu i od vydražitele. Avšak v případě dražeb nemovitostí je tento postup zakázán.

Nebude jednání workshopu pouhým plácnutím do vody?

 Sedm let dražebníci doslova bojují  s MMR ve věci novely ZVD. Pod praporem kompatibility ZVD s novým občanským zákoníkem se MMR nechalo pouze zmocnit k vydání prováděcí vyhlášky k e-dražbám. Vyšla sice pozdě až na konci ledna, ale nikomu nevadí. Je totiž zcela bezzubá a MMR zde rezignovalo na výkon státního dozoru v oblasti e-dražeb.  Nvrhovali jsme atestace elektronických dražebních systémů, jak je tomu v případě  elektronických tržišť při zadávání veřejných zakázek. Pokračuje tak „filozofie“  vedení Odboru veřejných dražeb pokud možno nic na ZVD neměnit. Proto i mezi dražebníky panuje slovy klasika „blbá nálada“ a nevíra, že se něco změní. Už si zvykli i na své pleticháře. Bez politické podpory dražebníci žádnou změnu neprosadí. Proto spoléháme nejenom na podporu nové ministryně MMR Mgr. Věry Jourové, ale i na ostatní členy nové vlády. Kromě ministra ing. Jana Mládka, CSc.,  jsme nabídli naše zkušenosti i nové ministryni spravedlnosti prof. JUDr. Heleně Válkové, CSc. Připravujeme i naše prezentace v Poslanecké sněmovně.

zdroj: Konkursní noviny č. 3/2014