V souvislosti s novým dražebním zákonem (zák č. 350/2023 Sb. – NZVD) účinným od 01.01.2025 a ukončením dražeb dle starého zákona (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD) ke 31.12.2024 byla na Komoru dražebníků ČR vznesena řada zcela zásadních otázek. Bohužel zatím nejsou judikáty v této oblasti. Lze očekávat, že až následná soudní rozhodnutí přinesou odpovědi na celou řadu otázek z praxe a možná povedou i k podstatné novele NZVD.

Častá otázka je, kam zmizel na dražbách licitátor. AI v tom má jasno: „Licitátor je osoba, která řídí průběh dražby a činí úkony jménem a na účet dražebníka. Konkrétně zahajuje dražbu, vyzývá účastníky k podávání nabídek, uděluje příklep a sepisuje protokol o dražbě. Licitátorem může být pouze fyzická osoba, která je způsobilá k právním i fyzickým úkonům.“ AI se bohužel mýlí. V NZVD není pojem licitátora vymezen. Všechny úkony na dražbě provádí dražebník.

Dalším problémem je uzavření na dražbě pouze kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Dle stanoviska MMR, v definici veřejné dražby v § 1 odst. 2 NZVD je pojem kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě použit v širším smyslu a zahrnuje obecně všechny smlouvy, kterými se za úplatu převádí vlastnické právo k věci. Tedy dle NZVD jsou všechny smlouvy „KUPKAMI“.

Jak je to s vyhotovením „KUPKY“ v dražbě dle NZVD? Protože nejvíce dražeb se týká nemovitostí, KDČR učinila dotaz na ČUZK, jestli při zápisu vlastnického práva bude vyžadována kupní smlouva na nemovitost dle § 2128 a násl. Obč. zákoníku. Tato smlouva se dle ČUZK nemusí vyhotovovat, tedy analogicky dražebník nebude vyhotovovat ani žádné další „KUPKY“. Dražebník pouze vyhotoví Potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem dle § 25 NZVD.

Musí dražebník zajistit odhad ceny předmětu dražby dle NZVD? V ZVD dle § 13 byla povinnost dražebníka zajistit odhad ceny v místě a čase obvyklé ne starší 6-ti měsíců ke dni konání dražby. Dokonce pro nemovitost, podnik (nebo jeho organizační složku) či věc prohlášenou za kulturní památku musela být cena stanovena soudním znalcem. V NZVD dražebník není povinen, vyjma nucené dražby, tento odhad zajišťovat (viz § 41 NZVD).

Jaké další dokumenty, vyjma dražební vyhlášky, jejímž uveřejněním se dražba vyhlašuje, musí být uveřejněny a k dispozici zájemcům o účast v dražbě – dražitelům? Dle stanoviska Státní energetické inspekce je povinností, aby měli zájemci o účast v dražbě nemovitosti k dispozici PEMB. KDČR doporučuje i aktuální výpis z veřejného seznamu (LV) i posudek soudního znalce.

I v mém seniorském věku jsem fanda všeho nového. Vyzkoušel jsem AI i na objasnění pojmů Aukce / Dražba. Mám dokonce pocit, jakoby platný dražební zákon byl pomocí AI vytvořen. Posuďte sami:

Aukce a dražba jsou termíny, které se často používají zaměnitelně, ačkoli mají v podstatě stejný princip prodeje zboží nebo služeb na základě nabídek od účastníků. Přesto existují některé nuance, které je mohou odlišovat:
### Rozdíly:
1. **Terminologie**:
– **Aukce**: Obecnější termín, který zahrnuje jakoukoliv formu nabízení zboží nebo služeb, kde se prodává nejvyšší nabídce. Může zahrnovat různé formáty, jako jsou online aukce, veřejné aukce, tiché aukce atd.
– **Dražba**: Je konkrétnější typ aukce, který se často používá pro formálnější procesy prodeje, jako je prodej nemovitostí nebo osobního majetku, často s právními předpisy a organizací.
2. **Formát a organizace**:
– **Aukce**: Může být flexibilní a nemusí mít striktní pravidla. Účastníci se mohou ucházet o zboží různými způsoby, a to jak osobně, tak online.
– **Dražba**: Obvykle zahrnuje přísnější a formalizovanější proces, včetně registrace účastníků, určení minimálních nabídek a specifických pravidel pro podávání nabídek.
3. **Účel**:
– **Aukce**: Může mít širší účely, včetně komerčních a charitativních. Může se jednat o jakoukoli formu prodeje, kde je důležitá soutěž mezi nabídkami.
– **Dražba**: Často se zaměřuje na potřebu získat nejvyšší cenu za nemovitosti, umělecká díla nebo cenné předměty, a v některých případech může být vynucena, například v rámci exekuce.
4. **Právní kontext**:
– **Dražba**: V mnoha jurisdikcích musí dražba splňovat určité zákonné požadavky a může být monitorována či regulována úřady.
– **Aukce**: Může být méně regulovaná a někdy je organizována soukromými subjekty bez zákonných omezení.
### Shrnutí:
Celkově vzato, zatímco obě slova popisují proces prodeje pomocí nejvyšší nabídky, „aukce“ je širší termín, zatímco „dražba“ je specifickým, formálním typem aukce s jasně definovanými pravidly a postupy.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Jak vidí KDČR: dražba (auction) je zvláštní způsob nabytí práva licitací (většinou anglický způsob nahoru) přechodem na vydražitele příklepem, aniž by se jakákoliv smlouva příklepem uzavírala. Aukce (tender) je zvláštní způsob uzavření smlouvy licitací (anglický způsob nahoru nebo holandský způsob snižování). S vítězem aukce je potom uzavřena smlouva, která je stanovena v podmínkách aukce, popř. navrhovatel aukce není vázán tuto smlouvu uzavřít. Aukce je prodejní nebo i nákupní. V dražbě se nikdy nenakupuje. Bohužel platný dražební zákon plete aukci a dražbu dohromady, což má spoustu negativních dopadů při zpeněžování majetku a jistoty jeho nabytí. viz též rozhovor v KN

Nemám rád, když některé weby doslova zamrznou. Je zde jenom výzva stát se členem té či jiné asociace, pár zákonů a potom nic. Proto jsem jako svůj dluh bral odmlku na stránkách Komory dražebníků ČR.  Protože „nejsou lidi“ a je třeba i šetřit, došlo nejenom k přijetí nových stanov KDČR, ale i ke změně sídla. Do toho účinnost nového dražebního zákona (zák. č. 250/2023 Sb.) od 01.01.2025, který mj. ztotožňuje dražbu s aukcí. I dokončení dražeb v režimu starého dražebního zákona (zák. č. 26/2000 Sb.) a vytvoření nového elektronického nástroje eDražník.cz zabralo hodně času.

Pro hodnocení zkušeností s novým dražením zákonem je zatím málo času. Podrobněji se k tomuto tématu vyslovím v rozhovoru pro Konkursní noviny, který se připravuje. Avšak jednu zcela aktuální informaci mám. Jedná se o mou kritiku stávající dražebního zákona, kde jsem mj. uvedl, že dražebník bude povinen pro dražbu si nechat vyhotovit PEMB – Průkaz energetické náročnosti budovy. Jak jsem již uvedl, MMR, včele s bývalým ministrem Ivanem Bartošem na podnět vedoucí Oddělení veřejných dražeb Ing. Zdeňkou Niklasovou, mně udělilo půlroční dražební distanc.

Včera KDČR obdržela na naši žádost stanovisko Státní energetické inspekce, že při dražbě dle nového dražebního zákona je třeba plnit všechny požadavky týkající se PEMB.

„Černých děr“ je v novém dražební zákonu celá řada. Předpokládám, že budou předmětem řady žalob. Bylo by i zajímavé, jak by postupovala Státní energetická inspekce v případě již proběhnutých dražeb, kde chyběl PEMB. Dle platné legislativy zde totiž hrozí pokuta od 100 tisíc až do 5 milionů korun i mj. zneplatnění kupních smluv uzavřených v dražbě příklepem.

Bude i zajímavé sledovat, jak rozhodne soud, protože kupující má ze zákona právo na veškeré informace o nabízené nemovitosti. Pokud je nezíská, může od kupní smlouvy odstoupit či ji prohlásit za částečně neplatnou, a to až do 5 let od jejího podepsání. Domnívám se, že stejné je to i pro uzavřenou smlouvu příklepem v dražbě. Nepůjde totiž o neplatnost smlouvy, ale o odstoupení od této smlouvy uzavřené příklepem. Snad po říjnových volbách dojde i ke změně ve vedení MMR a dojde i k novele platného dražebního zákona.

Jiří Bureš, předseda KDČR

CEVD – Centrální evidence veřejných dražeb prováděných podle nového dražebního zákona (zák.č. 250/2023 Sb.). bude prezentována na semináři konaném v pátek 13.12.2024 viz přiložená pozvánka. Na semináři má být představena grafika tohoto informačního systému, jeho základní funkce a možnosti testování. Třeba bude pátek 13. šťastnějším dnem pro CEVD než tomu bylo v případě Informačního systému pro digitalizaci stavebního řízení. CEVD má být v rutinním provozu od 01.01.2025.

Konkursní noviny je snad jediné médium, které se zabývá i veřejnými dražbami. Za to patří redakci i vydavateli velký dík. Od 01.01.2025 nabyde účinnost nový dražební zákon (zák. č. 250/2023 Sb.). Zatím dražebníci, ale i většina aukčních síní či organizátorů realitních aukcí vůbec netuší, co je od Nového roku 2025 čeká. Osobně se domnívám, že tato digitalizace dražeb skončí stejně jako digitalizace stavebního řízení. Dražby zahájené ještě letos “doběhnou” dle starého zákona (zák. 26/2000 Sb.). Třeba příští podzimní sněmovní volby v roce 2025 vše změní. Bude i politický zájem na využití elektronické dražby jako transparentního nástroje zpeněžování zejména majetku dlužníků. Možná nastane i konec dražebních úředníků, kde vedoucí oddělení veřejných dražeb škodí ve své funkci již 17 let. Přikládám rozhovor z Konkursních novin, aby si čtenář udělal vlastní názor viz ROZHOVOR

Komora dražebníků dnes obdržela od MMR vypořádání námitek k návrhu prováděcí vyhlášky k zák. č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách (dále jen „ZVD“), o údajích předávaných do centrální evidence (dále jen „CEVD“) prostřednictvím elektronického formuláře, způsob ověření těchto údajů a způsob přihlašování do CEVD dle § 3 odst. 6 ZVD. Připomínky byly “vysvětleny” a neakceptovány.

Vypořádání námitek MMR

Komora dražebníků ČR, z.s. na základě diskuze s dražebníky došla ke stanovisku, že Návrh prováděcí vyhlášky k zák. č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách (dále jen „ZVD“), o údajích předávaných do centrální evidence (dále jen „CEVD“) prostřednictvím elektronického formuláře, způsob ověření těchto údajů a způsob přihlašování do CEVD dle § 3 odst. 6 ZVD, je nedostačující.

Návrh zejména nestanovuje:

1. náležitosti údajů a elektronických formulářů, které je povinen dražebník dle ZVD předávat elektronicky do CEVD;
2. formáty elektronického formulářového podání;
3. vzory formulářových podání.

Ad 1) Je obvyklé, že podobné prováděcí vyhlášky (viz např. Vyhláška č. 525 Sb.) stanovují jednotlivé vzory podání. Dle ZVD pro CEVD by se jednalo např o vzor:

• Identifikace (přihláška) dražebníka do CEVD dle § 3 odst. 2, odst. 3 ZVD
• Dražební vyhláška veřejné dražby dle § 13, odst. 1 ZVD

  …………………………………….

• Záznam o průběhu elektronické veřejné dražby, dle § 30, odst. 2 ZVD
• Dražební vyhláška nucené dražby dle § 44, odst. 2 ZVD

a další.

Ad 2) Je i obvyklé, že prováděcí vyhláška stanovuje formát elektronického formulářového podání. Ust. § 2 v Návrhu je zcela nedostačující a vágní.

Ad 3) Chybějící náležitosti údajů i formulářů potom zcela evidentně absentují v tiskových vzorech jednotlivých formulářů. Je třeba připomenout, že elektronické formuláře musí mít i listinnou podobu, protože dražebník je povinen předmětné dokumenty (formuláře) doručovat i subjektům v listinné podobě.

Závěr: Předložený Návrh je zcela nedostačující pro plnění povinností dražebníka i poskytování informací o dražbách na CEVD dle ZVD. Je podivné, že MMR předložilo takto neúplný dokument, když dle našich informací disponuje MMR návrhem téměř 30 elektronických formulářů, které vznikly jako plnění veřejné zakázky externím dodavatelem. Mohlo by i vzniknout podezření, že někteří úředníci MMR by mohli poskytnout neoprávněnou výhodu dodavateli, který by měl podrobné informace, které nejsou v Návrhu obsaženy.

Jiří Bureš, předseda KDČR

Dne 28.06.2024 MMR rozeslalo do meziresortního připomínkového řízení návrh výše uvedené vyhlášky. Vítáme všechny připomínky, doplnění aj. k tomuto návrhu s termínem doručení do 20.07.2024 na email: info@komora-drazebniku.eu.

VYHLÁŠKA

ze dne …….. 2024

o centrální evidenci veřejných dražeb

Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 3 odst. 6 zákona č. 250/2023 Sb., o veřejných dražbách:

§ 1

Přihlašování uživatelů do centrální evidence v roli dražebníka a správce systému probíhá prostřednictvím národního bodu pro identifikaci a autentizaci nebo prostřednictvím informačního systému sloužícího k autentizaci fyzických osob, které jsou nositeli rolí, jde-li o orgán veřejné moci podle zákona o základních registrech.

§ 2

(1) Údaje předávané do centrální evidence musejí být v otevřeném a strojově čitelném formátu.

(2) Dražebník předá údaje do centrální evidence prostřednictvím

a) přímého elektronického zadání, nebo

b) aplikačního programového vybavení.

§ 3

Shoda údajů o osobách, adresách a nemovitých věcech předaných dražebníkem do centrální evidence s údaji vedenými v základním registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci, v základním registru obyvatel, v informačním systému cizinců, v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí a ve veřejné části živnostenského rejstříku je ověřována centrální evidencí automaticky prostřednictvím informačního systému sdílené služby a informačního systému základních registrů.

§ 4

Účinnost

Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2025.

Ministr pro místní rozvoj:

První máj je nejenom dnem oslav práce, nyní i vstupu ČR do EU, ale i dnem dražebníků. Totiž 01.05.2000 nabyl účinnosti zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách. Letos tedy dražebníci slaví 25. výročí provádění dražeb, jako nabytí práva přechodem. Příklep licitátora nejvyšší nabídce znamenal pro vydražitele bezpečné nabytí vlastnického či jiného práva k předmětu dražby. Od 01.01.2025 nabyde účinnost nový dražební zákon (zák. č. 250/2023 Sb.), který fakticky provádění dražeb dražebníky neumožní. Výjimkou budou pouze dražby konané soudy, exekutory či finančními úřady.

Bohužel dopady nového dražebního zákona při zpeněžování majetku dlužníků či zůstavitelů budou obrovské (podrobně viz rozhovor do KN). Dražba se změní na aukci. Bez licitátora se bude činit podání, aby se uzavřela kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě. „Prodávajícím“ bude navrhovatel „dražby“, „kupujícím“ pak osoba, která nabídne nejvyšší cenu. Odtrženost nového zákona od praxe a celá řada i právních komplikací (mj. ve vztahu k realitnímu zákonu, nově i stavebnímu zákonu) povedou k tomu, že se již podle nového zákona dražit nebude. Zůstane na MMR nově budovaný Informační systém veřejných dražeb a kohorta úředníků, která nebude mít koho kontrovat. Možná to bude naopak. Do dražebního chomoutu totiž spadnou aukční síně a organizátoři realitních aukcí. Dle nové legislativy se stanou dražebníky. Dražební úředníci MMR je začnou kontrolovat a nově i pokutovat. Aukční síně ani netuší, co je příští rok čeká. Jak prohlásil ministr MMR Ivan Bartoš: „dražby vstoupí do dalšího tisíciletí.“

Jiří Bureš, předseda KDČR

Dne 17.05.2024 koná MMR seminář pro dražebníky v souvislosti s předpokládanou účinností nového dražebního zákona (zák.č. 365/2023 Sb.) dne 01.01.2025. Přihlášky lze zaslat nejpozději do středy 15. května 2024 na adresu marcela.burianova@mmr.gov.cz.

Komora dražebníků dlouhodobě kritizuje výše uvedený nový dražební zákon. Lze jenom doufat, že se proti tomuto zákonu postaví nejenom dražebníci, ale i organizátoři aukcí a aukční síně.